最强房地产公司的养老公寓市场定位方案.ppt

定位与产品 开发运营 服务体系 运营团队和品牌建设 目录 定位与产品 PART 1： 杭州进入老年型时期，舒适型养老机构市场空缺较大 市场定位 杭州人口比例结构完全进入老年型时期。2012年杭州户籍总人口(八区)695万人，60岁以上老龄人口122万人，占比17.53%。老年人口增长速度大于平均人口增长速度，比重迅猛上升。 2011年，杭州全市生产总值约为7012亿元，人均可支配收入34065元。接近富裕国家水平。 社会财富的增加和购买力的上升使得对舒适型老年公寓产品的关注增强。 杭州老年人口基数大，比例高，且杭州人均可支配收入已经接近富裕国家，舒适型养老潜在市场机会较大 1982-2012杭州老龄人口占比 1982-2012杭州老龄人口发展趋势 2008-2011年杭州国民生产总值及人均可支配收入发展趋势 第3页 舒适型养老住宅市场潜在需求较大 市场定位 第4页 潜在客户渠道 市场容量 调访客户数量 抽样调访购买需求比例 老年大学 24100 217 9% 离退休机构 45000 400 7% 成熟社区空巢 14450 168 3.5% 现有养老机构 1924 82 17% 地缘性客户群体 1504 183 12% 总计 86978 1050 8.4% 舒适型养老产品客群来源相对比较集中，目前已探明的市场容量比较丰富，100-200万区间内具有专业服务的舒适型适老型住宅市场需求旺盛，后期销售有支撑。 2012年通过渠道建设,共调访客户1050组，拓客渠道如下表，有购买需求，且能承受100—200万总价的客户总数预计占比8.4%。 影响客户购买 养老公寓因素排序 1 专业服务 2 硬件配置 3 居住面积 4 居住氛围 5 房屋总价 面向活跃长者的舒适型老年住宅,提供连续性照护 产品定位 第5页 护理楼 （颐养中心） 产品定位 健康楼 活力长者 自理老人 经营模式 使用权转让销售模式 全生命周期的连续性照护 阶段性持有 租赁模式 服务统筹化 配套集约化 小区内部中央集中配套 共享大良渚完善配套 借势外部资源解决医疗配套 培育自主服务能力 建立养老服务标准 医疗护理类服务借助社会化资源 预售模式：开工半年后现金流一直为正 阶段性持有， 变现能力强 活力长者社区 16栋 58937平方米 辅助生活社区（颐养中心） 健康但是衰老老人，年龄较大（80+） 每层配置一个南向多功能空间（兼有餐厅、阅览室、活动室等功能） 需要日常生活照料服务 每层12个房间作为一个管理单元 活力长者 健康自力，活动自如，年龄在60-75之间 专有配套设置：健康管理中心、影音室、餐厅、健身房、阅览室、便利店、咖啡吧、老年大学等日常娱乐设施 有丰富多样的活动安排和社团组织,老人可以参加 日常生活照料服务一般包括协助穿衣、沐浴、药品服用、就餐、行走等。 活力长者+辅助生活社区 客户定位 辅助生活社区 1栋 4571平方米 第6页 良渚文化村核心区域，共享大良渚集约配套 区位选择 第7页 交通便利、环境优美，共享大良渚便利配套 区位选择 公建商业类： 博物院 度假酒店 浙一良渚门诊部 安吉路良渚实验学校、玉鸟幼儿园 玉鸟流苏商业街 良渚教堂、大雄寺 菜场、食街、公交总站 春漫里商业街、联华超市 心语茶室，亲子农庄 公园类： 茶语公园 美丽洲公园 白北悠园 竹径登山步道 阳光登山步道 会所类： 竹径会所 阳光二期会所 白北会所 公望会良渚会所 随园嘉树 随园嘉树土地属性为旅游用地，40年产权（2003-2043年）。项目位于良渚文化村核心区域，环境优美，交通便利，周边毗邻大良渚成熟便利配套。 一、二期为浙医一院良渚门诊部和数字化医疗研究院，总建面6600平米，已建成。三期为老年公寓项目。 第8页 用地面积 63853平方米 健康公寓面积（占比93%） 58937平方米 公共配套面积（不计容） 5381平方米 颐养中心面积（占比7%） 4571平方米 地下车库面积 11073平方米 容积率 1.0 建筑密度 22.73% 地下车位 230个 绿地率 35% 总户数 675户 其中：A（75平米） 一房两厅一卫 305户 B(89平米) 两房两厅一卫 160户 C（111平米） 三房两厅一卫 150户 颐养中心 60户 产品呈现 第9页 产品呈现 第10页 产品呈现 如园效果图 第11页 产品呈现 第12页 产品呈现 容园效果图 产品呈现 中央水景效果图 产品呈现 中央水景效果图 风雨连廊效果图 配套服务设施 产品方案 配套　 面积（平米） 大堂 670 餐厅 887（含厨房） 健康管理中心 　236 便利店+咖啡座 　182 棋牌室（动区、静区） 　168 健身房 　112