世联-2008北京房地产市场走势分析报告-65.pptVIP

本轮宏观调控直指房地产市场的命门，把握两个核心要素，迅速引起市场反应 由于抓紧了信贷这一广义货币，就扣住了房地产市场的命门，市场就产生了即时的反应，不用在其它方面多花功夫，一招致胜。 流动性过剩+核心市场二手楼发育完备 房地产市场进行资产价格重估的两个关键核心要素： 货币供应 二手市场的抵押贷款 市场对资产价格进行又一轮重估，重估的结果则很大程度上影响房地产市场的走向 这时出台的各种有关资产价格的调控措施，如果不是从以上两个核心入手，大都作用不大，或者说不能立即见效。 在路上 既然从紧的货币政策产生了即时效果，换句话说市场又在执行其价格再重估的过程，那么这个再重估应该怎样发展呢？ 首先，本轮货币从紧的宏观调控并不是市场的自发调控，是中央主动地调控，现在大量的外资是被挡在门外的； 其次，本轮从紧是相对于之前太松相关，尤其是房地产二手市场的“加按”、“转按”和开发贷太松形成对比。 其三，市场本身由于几年来累积的宏调措施，在钱紧的失血的情况下突然进入短期休克，可以视之为矫枉过正，市场的功能还是要正常发挥的。我们的各种政策发挥作用也需要时间，比如保障性住房建设，一旦开始向中低收入发号，市场的心理负担就不会有现在这样大。 总之，将07年过分的疯狂产生的价值，由理性的从紧把它重估掉，然后恢复市场的正常交易量，应是08年对房地产市场长远健康发展的重要贡献。 从紧的货币政策下，市场执行价值再重估 在路上 积极因素： 城市规划的继续落实； 奥运概念的支持； 人口的持续增长； 五环内房价地价坚挺； 保障性住房对于供应的结构性调整； 三级市场的相对稳定； 货币增值； …… 综上所述 08年北京市场 消极因素： 对投资热情的严重打击； 数据滞后导致的政策过度叠加； 对购买力的持续限制； CPI居高不下； 国家制定从紧的金融政策； 房地产企业的资金压力； …… * * 土地供应持续放量，打击囤地行为，促进商品房上市供应； 从06、07年起，北京市土地供应开始放量的； 这部分土地将在08年陆继上市，商品房市场供应将放量，解缓供求矛质，平抑房价。 同时，2008.1.7《国务院关于促进节约集约用地的通知》 “土地闲置满两年、依法应当无偿收回，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拔土地价款的20%征收土地闲置费，对于闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价” 政府一面加快供地，一面加速土地向商品房转变； 以加大商品房供应量，缓解供应矛盾，平抑房价。 趋势研判 规范取地途径，整顿行业秩序 严格规范土地获得途径； 一级土地开发难度加大，无利可图； 一级土地开发商原有特权也逐步消失；将开发商取地的途径集中在了土地招 拍挂上。 使土地成本上升，将原先一些不规范经营，资金实力弱的房地产企业挤压出局。 趋势研判 国有大型非房地产企业进入地产行业，激化行业竞争，增加商品房供应； 房地产行业的资金平均利润率无疑高于其它国有行业，高额资金回报率吸引 国有大型非房地产企业进入房地产行业。 这些企业的融资渠道较方便，资金力量雄厚，激化了优质土地开发权的竞争。 同时增加住宅供应量，激化了销售竞争； 最终可能拉低房地产行业的资金利润率水平。 趋势研判 严查土地增值税，压缩行业利润空间； 物业税悬而不出，遏制投资型购房行为； 2007年1月国家税务总局发布最新的“关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，称2007年2月1日正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。 2008年，国税局急搭土地调控车，要求从严征收土地增值税 ； 防止开发商大量囤积土地，进一步缩了小房地产企业盈利空间； 将资金实力弱，运营能力差的企业清理出局，治理行业市场。 趋势研判 采用税收杠杆，调控房价 “90/70政策”效果08年集中彰显 趋势研判 从06年“90/70”政策出台后的作用过程： 2006年6月出台的90/70政策，迫使当时一批项目不得不重新规划报批，延迟上市； 07年，绝大部分地块受90/70政策限制； 这两部分地块会在08年集中上市。 政策作用的结果是： 08年的上市产品中， 90平米以下的产品会占到总面积50%以上。 政策的作用在07年已经初见端倪 07年90平米以下产品己经显现出供大于求的状态。 1、市场产品表现的明显分化： 在客户接受 “市场教育”前，90平米以下户型预计会出现供远大于求的状况，激烈的竞争很可能导致价格的变动； 而90平米以上户型，尤其是150平米以上大户型及别墅户型，将可能因为供不应求而出现价格持续上升的趋势； 2、地块、产品价值实现受限： “90/70政策”，加之越来越高的容积率规划，很大程度上影响了产品品质的打造；使得一些地块的价值无法