白云区金沙洲地块可研报告.docVIP

广州市白云区金沙洲地块 初判报告 目 录 第一章 总论 1 1.1项目概要 1 1.2研究工作的依据和范围 1 1.3主要建设条件 2 第二章 项目背景与必要性 7 2.1项目单位概况 7 2.2项目背景及必要性 8 2.3项目发展概况 12 第三章 市场需求预测 13 3.1市场供求现状 13 3.2市场前景分析 14 第四章 建设规模及经营方式 16 4.1建设规模及经营范围 16 4.2经营方式 16 第五章 建设条件 18 5.1场址选择原则 18 5.2地形地貌 18 5.3工程地质与水文 19 5.4气候条件 20 5.5社会环境条件及城镇规划 21 5.6交通运输条件 22 第六章 建设方案 23 6.1工程组成 23 6.2土建工程 23 6.3保鲜库设备 24 6.4成本估算 25 第七章 环境影响评价 27 7.1项目对环境影响分析 27 7.2环境保护措施 27 7.3环境影响评价 28 第八章 企业组织、劳动定员、安全卫生 30 8.1企业组织及工作制度 30 8.2劳动定员 30 8.3人员来源 30 8.4安全卫生 30 第九章 节约能源 34 9.1节水措施 34 9.2节能措施 34 第十章 项目实施进度建议 35 10.1项目建设期 35 10.2项目实施进度计划 35 第十一章 投资估算和资金筹措 36 11.1投资估算依据 36 11.2建设投资估算与资金筹措 36 第十二章 财务评价 38 12.1财务评价依据及说明 38 12.2营业收入与税收估算 38 12.3利润总额 38 12.4财务评价结论 38 第十三章 社会评价 39 13.1项目对社会的影响分析 39 13.3社会效益 40 13.4社会风险分析 40 13.5社会评价结论 41 13.6国民经济状况 41 13.7国民经济评价结论 42 第十四章 风险分析 43 14.1项目不确定因素识别 43 14.2项目管理风险 43 14.3社会风险 43 14.4财务金融危险 43 第十五章 项目招标 45 第十六章 可行性研究结论与建议 46 16.1结论 46 16.2项目综合效益 47 16.3建议 48  1.项目概况 1.1 项目基本信息 项目名称：广州市白云区金沙洲B3702A06地块（2007年鸿荣源以楼面地价7935元/㎡竞得，2009年被政府收回）； 项目位置：白云区金沙洲A区，黄丽路以北，滨江大道以西 项目来源：国有建设用地 用地性质：居住用地（R2） 土地权属：广州市国土资源与房屋管理局土地开发中心 1.2宗地现状 项目地形：地块位置及地形见图示 地表现状：地块目前已进行部分平整。 地块四至：东至滨江大道（修建中），西至规划路，北至规划路，南至河涌。地块北面紧邻保利07年拍的地块（楼面地价分别为8769元/㎡和8112元/㎡）， 北望恒大金沙洲项目，南面为保利09年竞得项目（楼面地价5534元/㎡）。 1.3周边条件 1、交通条件：地块主要通过滨江大道及规划路与金沙洲路、广佛高速、环城高速相连，地块南部沙贝附近规划有地铁站（6号线），建成时间在2012年底左右；距天河体育中心10公里左右，距越秀区、荔湾区在5公里左右； 区域交通建设 ①地铁 ??? 目前，金沙洲地区在建最重要的交通工程是广州地铁六号线的建设。其中首期由金沙洲浔峰岗至长湴段，将于2012年年底开通。地铁六号线沿金沙洲路设有浔峰岗、横沙、沙贝三个地铁站，其中浔峰岗站设为大型接驳站，横沙站、沙贝站则为一般换乘站。地铁的修建会极大方便在金沙洲区域居住的人群，这将刺激周边沿线项目的价值得到提升。 ②道路与桥梁 ??? 根据广州市规划局的规划，金沙洲地区将规划形成以环城高速公路、广佛高速公路、4条主干道和7条次干道为骨架的道路网络体系。其中，金沙洲与广州中心城区的联系通道一共有5条，分别是沉香大桥、金沙洲大桥、大坦沙大桥、北环高速公路、西环高速公路。 2、生活配套：地块所处区域为广州最西部分，靠近佛山，该区域居民村民居多，缺乏大型商业配套，小型便利店、杂货市场作为主要商业形态，商业配套有很大的改善空间，区域内生活配套；教育配套、医疗配套等尚不完善； 金沙洲规划定位为广州西部居住配套中心，2006年以来，各大发展商竞相进入，从各楼盘的资料来看，随着入住率的提高，将来陆续有大型的超市、食肆进驻金沙洲。到时，趋于竞争的压力以及整体的规划，如今散落的各类店铺相比也会有一个整齐、分化的态势。广州城投集团于09年8月拍下金沙洲5块商业用地，未来商业配套将得于完善。 3、周边环境：地块东滨江路一线皆为楼盘，地块周边尚存有