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浅议商品房质保权之困 　　摘 要 商品房买受人对所购商品房享有50年的质保权，但投资人却可以利用决议解散制度轻易终止房地产项目公司，利用公司有限责任制度轻松逃避责任；公司终止后，房屋买受人的质保权也无法通过其他途径获得有效救济，致使房屋买受人的50年质保权落空。本文建议通过科学设置房地产项目公司的终止程序、配套相应的资金保障制度、确立相关责任人员民事责任终身制等综合手段，保障房屋买受人的质保权。 　　关键词 商品房 质保权 冲突 有限责任 　　作者简介：凌巧荣，浙江红船律师事务所，研究方向：房地产法律实务；朱丽清，浙江红船律师事务所律师。 　　中图分类号：D922.3 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2016）05-287-03 　　随着房地产市场开放以及1993年的《公司法》出台，我国自上世纪90年代开始，房地产行业发展异常迅猛，城市急剧膨胀。经过20多年的繁荣，房地产行业开始从建设高潮转入到保养维修期，商品房质量保修问题日益凸显。 　　一、问题的提出 　　有一个这样的案例：某房产业主甲3年前向A房地产项目公司购买一套商住房，3年后的某天突然发现墙体和房梁均有裂痕，试图找当年A房地产项目公司讨说法。A房地产项目公司早已人去楼空。后来甲到工商行政管理部门去查询A房地产项目公司的登记信息，发现该公司早已办理了注销登记。买受人到建设主管部门投诉，建设主管部门称，是工商局同意注销的，建设部门无权过问；到工商局投诉，工商局认为注销程序符合《公司法》的规定。于是甲一方面试图通过行政诉讼追究建设部门和工商行政管理部门的责任，另一方面试图通过民事诉讼追究项目投资人的责任。但这两条路径都没有成功，甲试图到法院立案，就连案件立案也成问题，法院要求提供被告信息，可是被告已经被注销；到工商局去调取相关资料，工商局则告知只能查基本信息，查内档必须先立案，而基本信息显示该房产公司已注销，主体已不存在，以至买受人根本无法提起诉讼或仲裁，不知道该去告谁。凡此种种障碍，导致甲最后踏上了信访的不归路，其权益迄今未能获得有效救济。受本文讨论主题所限，建设行政主管部门实施的行政行为是否有问题以及应当如何追究其责任在此不予论述，本文仅就民事责任问题展开讨论。 　　为何甲通过民事诉讼不能获得救济，并非是诉讼时效问题（前述房屋质量问题是在3年后才发现的），除了个案中的一些人为因素外，从制度层面来看，主要是因为房地产项目公司终止制度和有限责任制度等制度与商品房质保权冲突所致。 　　二、房屋质保责任期限 　　法律上虽然对商品房质保责任的最长期限没有明确规定，但是综合下面这些相关规定，仍可以确定房屋质保责任的最长期限。《建筑法》和《房地产管理法》有关规定虽明确了责任者应对建筑工程（含商品房）在一定的期限内出现质量问题承担责任；但两部法律均未对质保期限作出明确的规定。作为行政法规层次的《城市房地产开发经营管理条例》，也没有明确规定商品房的具体保修期限。 　　作为部委规章的《商品房销售管理办法》和《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明制度的规定》，仅规定在合理使用寿命年限内承担保修，至于《规定》中所指“国家对住宅工程质量保修期另有规定”，笔者尚未见到国家层面（即国务院及以上层面）的“另有规定”。 　　作为国家标准文件的《工程结构可靠性设计统一标准》的规定，商品房建筑结构的设计基准年限为50年，而且这一规定是以黑体字的形式表现出来，属于强制性标准，必须执行。 　　综合前述有关规定，再结合《合同法》第62条第1项以及《关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第4条和第6条规定，基本上可以确定：我国普通商品住宅的合理使用年限及其地基基础以及整体结构的质量保修年限为50年，即商品房买受人可享有长达50年的质保权。 　　三、“自杀”短命的项目公司 　　与商品房买受人50年的质保权极不匹配的是因“自杀”而短命的项目公司。 　　（一）投资人可以轻易终止公司 　　房地产行业既是一个利润丰厚的行业，同时也是一个风险较高的行业。当前，我国房地产市场中的绝大多数投资人都是通过设立房地产项目公司来规避风险，同时又享受高额利润。通常做法是，房地产投资人会有多个房地产项目，他们不会仅仅设立一个公司运作这些项目，而是一个房地产项目设立一个公司，即使某一项目投资失败，风险仍然可控，不会累及母公司或投资人的其他项目。为了进一步规避潜在风险，投资人在完成一个项目后，就会终止公司。项目公司对某一项目的开发周期，短则二、三年，长则六、七年；商品房交付后，与买受人之间的交往主要由房产公司委托的物业公司进行，房产公司已悄然退隐；商品房基本销售完毕后，房产公司开始清理尾盘，或股东内部消化，或折抵工程款债务，然后，即进行项目的税务汇算清缴，税务汇算清缴完成后