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浅论国有物业管理企业的生存与发展 　　摘要：物业行业是微利行业，国有物业管理企业，由于其管理的住宅小区老旧、落后且不具备现代化企业发展的要求，以致在物业管理行业中所处的地位岌岌可危。本文针对这种现状提出了解决的对策和建议，即企业需要解决的问题，指出企业的发展方向以及企业在发展过程中需要把握好的问题。 　　关键词：国有物业管理企业；生存；创新；发展 　　一、国有物业管理企业的现状 　　1、国有物业管理企业的前世今生 　　在1998年7月3日发布《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》之前，居民的住房大部分由单位分配，住的是公房，有的是直管公房，有的是自管公房。随着住房制度改革的推进，福利分房也逐渐淡出我们的视线，新的住宅小区如雨后春笋，遍布全国，商品房逐渐替代了福利房。经过近20年的岁月风雨，一些公房和配套设施不完备的住宅小区不断变旧，并且数量不断扩大。在这个过程中，一些国有房地产公司下属的房管所也更名为物业管理公司，但管理的房屋不仅有新建的商品房小区，还有原房管所管理的直管公房。 　　随着房地产开发逐步实行小区化、智能化、大型化，物业管理行业开始逐步壮大。以高档写字楼、住宅区、商贸区为代表的私有、民营物业管理企业也逐步成熟。然而，国有物业管理企业缺乏这方面的管理经验，在物业管理行业中所处的地位岌岌可危，面临的挑战更加严峻。 　　2、物业企业管理的住宅区的现状 　　从房管所改名为物业管理公司，虽然名称变了，但管理的房屋仍大部分是公房，这些房屋由于年代久，已然变成了老旧房屋，他们都存在着这样或那样的问题。 　　（1）房屋本体和基础设施陈旧老化，缺乏保养。随着时间的推移，这些住宅房屋都成了老旧房屋，外墙面剥落；主水管道锈蚀、破损；内楼道没有公共照明等。这些“先天不足”给管理单位带来困扰。 　　（2）公共配套设施不健全。如消防设施不达标，消防设备人为破坏和被盗现象严重，高层电梯“超龄”使用给居民带来很大安全隐患。 　　（3）生活环境“脏乱差”现象严重。主要表现在各类违章搭建多，破墙开门多，阳台改建、扩面现象多，车辆乱停乱放，随意占用通道，造成交通拥堵。 　　（4）所住居民以弱势群体居多。主要表现在贫困户多、出租户多、遗留问题多。由于种种原因，房屋出租率普遍较高，这造成居住人员的结构复杂，带来了很多安全隐患，也影响到管理单位费用的收取，从而形成恶性循环。 　　二、国有物业管理企业需要解决的问题 　　1、建立现代化企业制度，明晰产权关系 　　伴随着住房制度的改革，国有企业改革也相继深入开展，一些企业的改制还没有进行彻底，仍存在着像“一个单位两个名称”，这样“权责不分、产权不明”的情况。因此，一个企业只有建立现代化企业制度，成为一个“产权清晰、权责分明”具有独立经营的实体，才能参与到市场竞争中去，才不会在发展中受到桎梏。 　　2、解决好生存问题 　　物业管理作为新兴服务行业，也是微利行业。物业费不像煤气、自来水、供电等单位有刚性的收费措施，由于业主消费观念、经济状况、物业服务等原因的影响，收缴存在一定的困难。如何在微利下寻求生存空间，积蓄发展后劲，是摆在每一家物业管理企业，特别是国有物业管理企业面前的难题。 　　（1）国有物业管理企业，管理的物业不仅有私产，还有公产，不仅要收取物业费，还要收取房租费，只有保障费用收取到位，才能使企业生存。因此要改变现有物业费、房租费的收缴方式。针对物业管理费可借鉴商品促销的方式，如一年一次性交清的业主，给予减免两个月物业管理费的优惠或者赠送实用的物品等；针对房租收缴，可以采取公开招聘和目标责任的形式成立清欠组，专门负责还建楼公房租金的收取。 　　（2）物业行业是微利行业，那么物业管理企业没有更多的资本优势，收取的物业费要取之于民，用之于民，营利空间小。这就要求企业必须在增收节支、降耗节能上下功夫，在开源节流、减员增效上用力气，才能实现经济效益的稳步增长。 　　3、老旧房屋及设施设备维修的资金来源 　　房屋老旧需要不断投入资金，用于主水管道更换、房屋治漏、设备保养及消防改造等维修和维护。对于有维修资金的物业，物管企业在征得三分之二以上业主同意后，可动用维修资金；对于无维修资金的物业，可依据《物业管理条例》“谁受益谁负责”的原则，向业主或物业使用人筹集。只有这样，才能缓解企业所面临的资金压力。 　　三、转变思路创新物业管理模式 　　在激烈的市场竞争中唯有立足于创新，勇于突破“旧观念”、 “老框框”，不断地创造和应用先进的思想、科学的方法、新颖的技术改造企业，才能在不利条件和逆境中争得发展空间。 　　1、观念创新 　　思想解放是社会变革的前提，观念创新是一切创新的先导，是物业管理发展成熟的基础。当前国有物管企业在物业管理方式上还没有摆脱旧