项目市场调研及初步定位建议_58p_前期策划.ppt

功能划分 第五层：售后服务、维修中心 展厅（连铺）效果 THANKS * * 在售在招商业——个案分析 和昌美食广场 位置 茅箭区五堰街办浙江路2号 开发商 香港和昌集团 商业面积 （㎡） 约81800㎡ 开发模式 一、二层只租不售；三、四层出售 业态规划 负二层大卖场、商场超市；负一层美食街；一层美食街、特色餐饮；二层养生城、泡脚城；三层养生城、洗浴广场；四层娱乐城 开盘日期 2012年9月16日 主流租金（元/㎡·月） 　C1、C2栋一层90；二层45；美食城租金待定 管理费 （元/㎡·月） 待定 调研小结启示： 从城市综合情况来分析，十堰市处在华中、西南、西北三大经济板块的结合部，是国家重要的汽车生产基地，经济发展迅速，经济总量位居省内前列，拥有公路、铁路、航空立体交通优势，总人口已超过350万人，居民消费水平保持年11%增长，社会消费品零售总额近六年平均增长率超20%，城市商业需求量大，零售商业有较大的发展空间。 从城市商业发展状况来分析，十堰市商业主要集中在五堰、六堰和张湾商圈，以百货大卖场为主，呈现“大而全、小而庸”的特点，且同质化严重，缺乏大型的主题商城，也无集中电子市场出现，所以经过实地调研得出本项目适合时尚电子城、时尚百货城或家居软装商场。 从在售在招商业研究来析，十堰市在售在招商业主要分布在北京中路、浙江路一带，该区域是政府重点打造新型区域商业中心，在规模上，除和昌美食广场较大，其它项目与本项目相近，业态规划为家居建材、大型餐饮等，租金范围在30-150元/㎡·月左右。 项目概况 Part. 2 思维框架 项目概况 本案地处十堰六堰转盘旁，东靠山军安小区，南接人民北路，西临公园路，北至汉江南路，地理位置优越。 北侧山君安小区入口 人民北路 公园路 人民商场 汉江南路 六堰转盘 技术指标 总建筑面积 32008㎡ 地下建筑面积 5577㎡ 住宅建筑面积 21610㎡ 商业裙楼建筑面积 10268㎡ 建筑占地面积 2181㎡ 容积率 6.49 建筑密度 44.28% 绿地率 11.70% 地下停车 128 地上停车 32 项目SWOT分析 Part. 3 思维框架 项目SWOT分析 SWOT 分析 劣势（Weekness） 处商圈末端，人气不足； 此路段周边无大型商业，商业氛围较弱； 人民商场吸引大量消费者。 威胁（Threats） 自身硬件条件不理想。 停车位匮乏，影响高端消费者消费； 前期无客户资源积累，招商难度增大； 优势（Strengths） - 交通便捷，出行方便； 人口密集，配套设施齐全； 规划利好， 政府大力支持。 周边高档楼盘林立，消费潜力无限。 机会（Opportunities） 除人民商场外，六堰区已无商业体； 用地平整，便于规划； 挖掘高档消费，形成区位优势； 打造差异化商业。 项目SWOT分析 项目优势 1、 项目周边的人民北路和公园路的路况都非常优越，可以为市区拥有私家车的人士带来便利，使他们通行快捷，方便到达，而他们正是消费能力最强的阶层； 3、 根据十堰市规划，六堰将作为十堰核心地段，经过改造、升级，成为十堰市高档的商业、金融、文化红心。将是市民日常休闲、购物的必到之地。 4、 周边高档楼盘林立，消费潜力无限。 项目SWOT分析 项目劣势 1、 项目旁汉江北路的市政建设尚不完善，如道路绿化、路灯、地下公用事业管道等建设都相对落后，这不仅给本项目的建设施工带来了一定的困难，更需要我们花费更多的力量在项目的现场包装和广告推广上，以求通过自身的产品品质和形象来提升项目所处地段在人们心目中的商业地位。 2、 项目虽处于六堰转盘处内，但两侧均无商业体，相对人民商场人气明显不足。 3、 人民商场作为目前六堰主要购物场所，将分流部分消费者。 项目SWOT分析 项目机会 1、本项目的地理位置潜力无穷——正处在六堰转盘的中心位置。这意味着本项目中的商业开业后，可覆盖整个六堰，为项目成为整个六堰的商业龙头打下了基础。 2、 整个项目用地较为平整，形状方正，便于我们进行产品规划和布局。 3、 地区的高收入群体也较多，特别是高档消费的潜力尚未被完全挖掘出来，并且由于目前六堰高档消费场所相对缺乏和分散，对本项目而言，此时入市恰逢时机。 4、 六堰区已无整体商业体。通过人民商场吸引的人流，打造差异化商业或提质、补缺型商业，将成为本案最大的竞争机会。 项目SWOT分析 项目威胁 1、 本案四、五层层高仅只有3.9米，作为商业明显不足； 2、 无挑高大堂，消费体验感欠缺； 3、 内部剪力墙、承重柱多，严重影响商业布局； 4、 住宅部分两个交通核的设置，影响商业内部空间利用； 5、 地上无停车位规划、地下停车位仅只有15