X年安阳“鼎盛-帕堤欧”项目营销报告沟通.ppt

低开高走 一期 二期 高开高走 实 现 价 格 目 标 价格策略： 三期、商业 高开高走 分期的界定：我们将首开区的8栋商品房楼称为一期，二期为现规划的余房住宅，三期为项目底商及后续的100亩地部分。 通过一期品牌落地，形成市场影响，成功实现销售目标。 二期高举高打，巩固、拔高形象，提升品质，增加项目附加值。 通过一、二期的推广和口碑传播，在三期及商业营销期，逐步完善项目品牌，同时通过招商吸引国内大的品牌商家，发挥商业区示范性作用，形成有利的商业配套价值，实现三期 及商业的利润最大化，并带动项目品牌全面升级。 全盘推广策略： 人气策略：由于区域热度差，项目位置偏，需采取聚人气的活动形式，每两周安排周末采取小型活动形式聚集人气。 活动的促销策略：初期的到访有礼+销售优惠，将聚集的客户在热销氛围中消化。 品质与调性的拉升策略：每月根据大型营销节点，安排主题活动。 活动策略： 客户策略： 渠道客户、关系客户、铁西区市场客户及一定比例的安阳市客户 市场与渠道客户，周边乡镇客户 关系客户、团购客户 从全盘营销的角度，逐步实现客户的升级与精细，和区域的渗透和挖深，来解决项目销售所需要的客户量，从而实现销售目标。 安阳及周边客户 第四部分　一期入市方案 形象定位 分析：不能好高务远,拉升到城市的高度，名不符实，则不能准确有效地与客户沟通。 建议根据市场需要，从项目中微观层面出发，解决购买障碍，首先达成2个目的： 1、铁西名片； 2、生态、品质、配套的载体。 首席加州生活区 SLOGAN： 以LOGO体现品质感与调性，在推广中以别墅感的建筑符合与形象拉升项目品质感； SLOGAN中，“首席”体现身份，“加州”强调建筑品质，“生活区”首先说明项目是住宅类项目册，并通过销售话术延展为区域的规模化开发前景。 首波广告语 阶段营销策略： 提升区域价值、树立项目特点 街头公园 街头公园 三园一城，首席加州生活区 本案园林 帕堤欧与候家庄、烧盆窑、碧海云天、巴黎春天、四府坟，6大项目形成的大型居住社区 首波广告语 一期价格与促销策略 低天高走整体策略前提下，结合客户的贪便宜与购买心态，一期采取大折扣优惠策略，吸引购买并拉升客户身份感。 结合一期房源的价格建议： 低总价特价房策略 + 大让利入市策略 + 大折扣收首付策略 二居采取低总价特价房策略：三居为本项目主力产品，二居低楼层设10套特价房，拉低单价，实现低总价，可以降低承受力，扩大客户群，充分展示项目的性价比。如特惠房源：84平米二居20万/套 大让利入市策略：售楼处开放日开始认筹，当天认筹1万抵4万优惠、价格不释放，但释放价格范围：2800-3200元/平方米 房大折扣收首付策略：根据年前5000万款目标，一期房源需收回大比例房款，如认购当日交款，一次性购房享受96折其实优惠、贷款按98折销售，促进直接回款。 一期销控策略 根据年前5000万款目标，一期房源需收回大比例房款，但根据销售节奏，首批房源以内部认购形式，房源进行控制。 结合一期房源与价格，最终销控建议： 梯形总价 + 房源递补 梯形总价：以C1#、C2#、C3#三个楼座，将二梯三户、二梯四户、二梯二户的二三居板塔搭配，做为第一批房源，形成低总价的梯形房源，以内部认购形式先推出。认筹时排号顺序为认购时选房次序。 房源递补：根据销售速度，房源即时调整释放。 一期推广策略 媒体建议： 形象与蓄客并重：户外 + 报纸 + 短信 以户外树立形象，形成一定的区域知名度，以报纸广告打开知名度并告知销售活动，以短信有效积累客户。 活动启动： 低成本易行有效：推广式调查 开始认筹前2个周，以销售队伍开始在市区主要位置(拱辰广场、丹尼斯、贞元广场附近、安钢)进行市场调查，目的在于低费用推广项目，收集客户。 一期营销梳理 第一步目标：树立形象，积累客户 第二步目标：打破区域偏僻感，保证有人看房，形成人气 第三步目标：开放日认筹现场保证人气，形成认筹量，一炮而红 第四步目标：房源与价格的后续补进 难点：迅速打开知名度，形成客户量 难点：让人来到现场 难点：当天现场人气，及交定 难点：相对难度低 (1)营销过程分解： 1、推广式调查 2、房展会 3、接待中心开放认筹 通过1、2实现第一步目标； 结合调查中赠送礼品及抽奖，房展会活动，首先积累客户，并诱使客户在开放日到达现场参加活动，实现第二步目标； 通过开放日认筹活动现场政策刺激，及人气影响，实现第三步目标。 (2)面市的三件大事与目标分解： 入市节点 10.8 10.14 10.16 10.8 户外、报纸、电台 10.9 推广正式开始，集中推广，形成影响 10.9 调查开始 10.14 房展 10.16 接待中心开放 开始认筹 10.30 10.30 开始认购锁房补款 推广线 销售线 9月