万科分析2供参习.docVIP

万科股份有限公司的财务分析和价值评估 一、引言 二、公司概况 三、宏观经济和政策环境下的房地产市场以及其发展现状 （一）房地产行业景气持续向 （二）土地供应短缺，供需矛盾加重 （三）调控政策累积效应渐显 （四）房价与居民承受能力 四、万科财务分析和价值的评估 （一）偿债能力分析 （二）营运能力分析 （三）盈利能力分析 五、万科的价值评估 （一）市盈率 （二）市净率 (三) PEG指标 六、万科的经营中的问题和未来展望 （一）经营中的问题 （二）未来展望 摘要：中国改革开放迄今三十余年，经济发展取得了许多重大成就，各行各业均呈蓬勃发展之势。房地产行业也从改革开放初期，真正开始了自己的发展历程。在经过起步、调整推进、协调发展、房价调控等几个阶段后，如今遭遇了席卷全球的金融危机，进入深度调整期这给房地产行业带来前所未有的考验。在该轮大调整中，诸多知名地产商如碧桂园、恒大地产、雅居乐，万科都遭遇了不同程度的经营风险和财务威胁。 本文万科地产进行分析，从财务分析的角度出发，揭示出万科地产特殊的模式，对万科地产高增长的奥秘进行透彻的分析之后，预测其发展前景，提出可行性建议。 一、引言 房价问题，一直以来都是社会关注的焦点之一。由于2009年国内的住房价格上涨过快，由此引发了新一轮房地产调控。2010年，中国楼市阴晴不定，即使面对国家对房地产业一系列的宏观调控，开发商也纷纷提高了2010年的销售任务。在调控政策频出、房价高企不下的背景下，购房者观望已是不争的事实，一场涉及三方较力的大戏已拉开帷幕。 二、公司概况 万科企业股份有限公司，成立于1984年。1988年，公司开始进军房地产行业，公开向社会发行股票2，800万股，集资人民币2，800万元，资产和规模迅速扩大。1991年l月29日公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公开上市的企业之一。万科成立早期，主要采用多元化经营模式，涉足多种经营业务，包括房地产、进出口、商业、工业、投资和广告娱乐业等。在发展进程中，万科逐渐放弃多元化经营模式，1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略。通过收缩非主营业务、调整业务结构，至2000年，住宅开发房地产成为万科的主营业务。目前，万科业务己经扩展到上海、北京、南京、长春、鞍山、大连等16个大中城市，并以优秀的市场品牌和专业化水准，奠定其中国房地产业领跑者的地位。上市以来，公司保持了经营规模和业绩的持续、稳定的增长，在行业中业绩优异，其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报,受到市场广泛认可。2009年的年报显示，万科成为国内首家销售金额突破600亿元的房地产公司，归属上市公司股东的净利润为53.3亿元。 三、宏观经济和政策环境下的房地产市场发展现状 房地产行业景气持续向好 2009年的中国房地产市场经历了一个急转向上的行情，经济刺激计划和宽松的货币政策是支持房地产市场回暖的重要宏观背景，各级政府出台的房地产相关政策也起到了积极的作用。在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，2009年房地产市场V型反转，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣。根据国家统计局，2010年1月19日公布的2009年全国房地产市场数据显示，当年全国商品房销售面积比上年增长42.1%，其中，商品住宅销售面积增长43.9%；2009年，商品房销售额比上年增长75.5%，其中，商品住宅销售额增长80.0%。中国研究院的数据是，2009年全国住宅用地成交面积同比增83%、成交价格涨36%、政府土地出让总收入增100%。2009年全年房地产成交价格约4695元/平方米，相比前一年均价上涨约24%。由于房价的快速攀升，高收入者、部分企业甚至国际资金也大量进入房地产市场进行投资活动，进一步推高了房价。如任由这一趋势持续下去，不但会危及房地产行业自身的健康发展，更积累了大量的资产泡沫和金融风险，对国民经济的长期持续健康发展构成威胁。 ２.土地供应短缺，供需矛盾加重 土地是房地产开发过程中最重要的生产要素。造成房屋价格上涨的根本原因在于土地的供应，土地供应有限，开发商囤积土地，开发效率缓慢，二手房市场供应有限等造成了房屋供应的总量短缺 ３．调控政策累积效应渐显 国务院在2010年4月17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。另外，通知强调，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收