大马雪州新政引发退房潮房企海外投资风险需考量探索.docx

大马雪州新政引发退房潮 房企海外投资风险需考量中国安邦保险10月初收购地标酒店华尔道夫事宜正在接受美方审查，因为这个地标性建筑特殊的政治色彩，来自中国海外掠食者再度引发世界关注。而在地球的另一面，同样一道有明显针对性的政令，同样给中国投资者泼了一盆冷水。马来西亚中央政府在今年1月落实外国人购买第一区及第二区住宅产业的最低门槛是100万令吉。时隔9个月，雪州政府进一步将门槛上调到200万令吉，令发展商和投资者感到错愕。同时令人担忧的是10月即将公布的2015年财政预算案中，也会针对外国人买房落实更为苛刻的条例。此事在来自中国的投资者中已经引起巨大反弹，据海外投资者向投资时报爆料，马来西亚雪兰莪州修法，已经导致大批中国人退房，“其所投资所在的别墅小区已经有170多位国人买家都退了，目前是州法但不知会否扩散”。政策的变动一直是海外投资最需谨慎面对的暗礁，特别是在中国房地产开发商大举进军海外的今日。雪兰莪州新政 或引别州仿效马来西亚第二家园移民计划工作人员对投资时报记者介绍称，雪兰莪州在9月份已经抬高了外国人在当地的购房门槛，以前是200万人民币，现在是400万人民币。据英文《星报》报道，雪兰莪州新条例已从9月1日起生效，雪州政府将地区划分为三个部分，每个地区的房地产最低价格不一，介于100万至300万令吉。消息称，此举显然是要防止海外发展商大举进军雪州。政府从9月1日起，提高外国人、永久居民和外国公司在雪州购置房地产的最低价格，介于100万至300万令吉（介于40万至120万新元）。据英文《星报》报道，新条例已从本月1日起生效，雪州政府将地区划分为三个部分，即第一区（八打灵、鹅麦、乌鲁冷岳、雪邦及巴生）、第二区（瓜雪及瓜拉冷岳），以及第三区（乌雪及沙白安南）。每个地区的房地产最低价格不一，介于100万至300万令吉。雪州土地及矿务局局长卡马鲁查曼是在志期8月28日的通令中，公布这项措施及相关指南。据业界消息称，此举显然是要防止海外发展商大举进军雪州。雪州房地产一直都由当地买家推动，因此新政策并不会带来显著冲击。外国人比更加钟情吉隆坡、柔佛、槟城与亚庇的房产，雪州房地产不是他们的主要考量。但此新政恐怕会进一步扩散。根据联合早报网消息，马来西亚购屋者协会总秘书郑金龙对雪州政府实施新的遏制炒房措施表示赞赏，他说，这项措施将能防止外国人抢购当地房地产，避免房价节节上升，令国人失去购买房地产的机会。他举例说，新元兑马币坚挺，当地房价对新加坡人来说非常便宜。因此，他促请其他州政府，尤其是槟城及柔佛州仿效雪州的做法，以抑制房价不断上涨。此新政一旦扩大化，这必将打击到来自中国的投资者，以及依然会依赖中国国内客群的内地开发商，而马来西亚正好是近年来中国开发商蜂拥而至的投资所在地，碧桂园、绿地以及富力等开发商都在当地有自己的项目。绿地与碧桂园避险策略 紧跟当地法规碧桂园目前在雪兰莪州有两个项目，分别位于第一区块和第三区块。两个项目均为合资项目，总投资额在2亿马币左右。碧桂园相关项目负责人对投资时报记者介绍称，这两个项目的目标客户群均为本地客户，该政策对项目影响不大。碧桂园近几年对海外的投资市场也做了充分的调查和了解，不少成熟的房地产市场也或多或少对本地人和外地人有差别性的房地产政策，并不是马来西亚独有。他认为，碧桂园要依靠在马来西亚产品品质、定价具吸引力，加上优美的园林绿化环境，吸引中新马各地的自住或投资客户。以碧桂园金海湾为例，上述负责人介绍，项目65,340平方米的商业中心，已率先与20个本地和国际知名餐饮品牌签署合作协议，在金海湾项目之后，碧桂园也在包括马来西亚在内的其它国家继续探索投资机会。但碧桂园到每一个新市场都会紧跟当地法规，和相关政府部门保持密切沟通了解，确保各方面的运作都符合法规要求。对于上述情况，绿地集团相关负责人对投资时报表示，绿地也关注到马来西亚当地各方的反应不一。对于马来西亚个别地区的相关楼市措施，绿地将保持关注，尊重地方，与当地政府密切沟通和配合，并根据实际情况进展积极应对。目前，相关的地区措施，并没有对绿地在当地的投资形成直接影响，绿地在当地项目正按部就班、顺利推进。绿地将进一步升级完善“走出去”海外投资开发战略，继续强化区域深耕策略，充分挖掘如马来西亚等中国买家熟悉认可度高、与中国交通顺畅、投融资便利、签证及移民等领域有优惠政策的海外区域市场潜力。房企出海急速攀升 风险需提防据高纬环球北京研究部经理陆明对投资时报记者介绍，自2008年至2014年6月期间中国对外地产投资增长了200多倍,投资总额达337亿美元左右。虽然国有企业和私营企业分别占此期 间对外房地产投资总额的50%左右,但私营企业和个人投资者所占的交易数量更多。陆明分析认为，海外房地产投资存在着系统性风险以及操作性风险两大类风险，其中，系统性风险包括，经济风险,