宝利丰价格测算部分案例.pptVIP

价值上升空间分析 上述测算得出商业的目标销售价格，乃是按照项目现有条件最优化、整合营销发挥配合恰当、发展商投入合理以及市场发展良好等前提下而制定得出的价格水平。结合本项目的可塑性强等特点，在以下条件符合的情况下，初步预测其商业体后期推出的销售价格会有10-15%的升幅空间。 1、政府与项目的宣传炒作到位。 2、市场竞品商业产品推售反应良好且销售价格高于预期水平。 3、销售时控制合理，整体项目前期综合体招商、运作成功，带动整个商业街和沿街商业的商业氛围。 商业价格策略：整体定价 项目四至价值 项目本体价值 商业整体定价 项目各产品价格建议： 产品类型 入市时间 价格建议 住宅 2013年11月（4#、5#、6#） 10500-11500元/平方米 2014年4月（1#、2%、3#） 11000-12000元/平方米 公寓 2014年6月（A幢） 12100-13100元/平方米（精装修） 2015年4月（B幢） 13100-14100元/平方米（精装修） 写字楼 2014年10月 15500-16500元/平方米 商业 2014年10月（商业街） 53200-55200元/平方米（一层） 2014年10月（商业街） 25300-27300元/平方米（二层） 2014年10月（商业街） 14700-16700元/平方米（三层） 2015年4月（沿街商业） 28000-30000元/平方米（1拖2） 注：以上价格以现阶段市场行情预测，后期如遇市场政策和信贷政策发现重大变化，可能会对价格产品相应影响，同时市场竞争项目的价格变化也是影响本项目销售价格的重大因素。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 住宅价格策略 项目对比因素 权重 区位因素 13% 交通条件 11% 周边市政配套 8% 项目自身配套 6% 景观资源条件 6% 户型设计 8% 产品外观 6% 学区配套 8% 楼盘规模 8% 物业管理 6% 工程进度 6% 开发商品牌 8% 项目包装 6% 总分 100 市场比较法 入市价值推算 序号 楼盘名称 产品选择 1 坝上街环球中心 综合体住宅 2 绿地中心 综合体住宅 3 东方广场 综合体住宅 对比项目： 选择依据：同为城市综合体项目，区域地段繁华度较接近。 住宅价格策略 序号 评估项目 满分 本项目 坝上街 绿地中心 东方广场 均价（元/平方米） PX P1=9500 P2=8200 P3=9700 1 区位因素 13 13 13 9 13 2 交通条件 11 10 10 7 10 3 周边市政配套 8 8 8 5 8 4 项目自身配套 6 6 6 5 5 5 景观资源条件 6 5 5 5 4 6 户型设计 8 7 6 7 7 7 产品外观 6 6 6 5 4 8 学区配套 8 6 6 4 7 9 楼盘规模 8 8 8 7 6 10 物业管理 6 5 5 5 5 11 工程进度 6 6 5 5 4 12 开发商品牌 8 7 7 7 6 13 项目包装 6 5 5 5 4 合计 100 92 90 76 83 市场比较法 入市价值推算 项目市场综合评分和项目均价比较： 注：坝上街环球中心为精装修房，对外报价1500元/平方米装修标准，现销售均价11000元/平方米，按毛坯房价格拆算为9500元/平方米。 住宅价格策略 市场比较法 入市价值推算 市场比较法步骤： 1、影响住宅价值的因素分析 2、市场比较对象的选定 3、各市场比较对象的专业评分 4、相关楼盘价格修正——项目相对比较对象的价格 5、项目价格测算——对各相关楼盘价格的加权平均 步骤一：修正后各相关楼盘价格 P1=（92/90）X 9500=9710（坝上街环球中心） P2=（92/76）X 8200=9930（绿地中心） P3=（92/83）X 9700=10750（东方广场） 步骤二：根据权重加权测算价格 三个项目权重：坝上街环球中心在整体项目地段，住宅规模上与本项目相拟，因此权重为40%；绿地中心因地段区别较大，定为20%；东方广场因二个项目距离最近，定为40% PX=9710X40%+9930X20%+10750X40% =10200 根据市场比较法，不同项目赋予不同权重，本项目现阶段住宅销售均价为10200元/平方米。 市场比较法：10200元/平方米 住宅价格策略 市场比较法 入市价值推算 2013年