海南三道农场九队休闲度假地产项目可行性研究报告1.docVIP

海南三道农场九队休闲度假地产项目 可行性研究报告 目录 第一章 概况 1 第一节 项目概况 1 第三节 可行性研究报告的依据 3 第四节 可行性研究范围 4 第五节 主要技术经济指标 5 第六节 可行性研究报告结论 6 第二章 项目的必要性与市场分析 8 第一节：项目的必要性 8 第二节 市场分析 11 第三章 建设场地选择和建设规模 17 第一节 建设场地 17 第二节 建设规模和生产方案 17 第四章 总图布置 22 第一节 总图布置 22 第二节 土建工程 23 第五章 高新技术内容和技术流程 27 第一节 主要高新示范高科技技术 27 第二节 生产技术流程 41 第六章 生态环境保护及综合利用 44 第一节 生态环境改善及综合利用 44 第二节 环境保护 45 第三节 环境评价 46 第七章 节能 47 第一节 设计依据 47 第二节 节能措施 47 第八章 安全生产、劳动保护与卫生防疫 48 第一节 安全生产 劳动保护 48 第二节 卫生防疫 48 第九章 项目的组织管理和 50 技术依托单位情况 50 第一节 项目组织管理 50 第二节 项目的运行管理机制 50 第三节 劳动定员 51 第十章 项目实施进度计划 52 第十一章 投资估算与资金筹措 53 第一节 投资估算的依据 53 第二节 编制依据 53 第三节 投资估算 54 第四节 资金筹措 54 第五节 工程招标方案 55 第十二章 财务评价 57 第一节 财务评价的依据 57 第二节 财务评价基础数据 57 第三节 财务评价 58 第十三章 社会效益、生态效益评价 61 第一节 社会效益评价 61 第二节 生态效益评价 62 第一章 前 言 一、报告编制目的 1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。 2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。 3、结合开发公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。 4、对项目进行投资分析和风险分析。 5、对项目决策及其实施的优化提出建议。 二、报告编制依据 1、《海南三道农场三队、九队度假地产项目概念规划》； 2、亿房网站）； 3、国家建设部及海南省颁布的与房地产相关法律与政策； 4、三亚市2008房地产年鉴； 5、现场勘察和实地调研所得资料。 三、项目概况 该地块位于保亭县三道农场，住宅开发总面积约70亩，另有130亩的度假配套和发展备用地。根据调查项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑以高层及情景洋房为主，同时配套会所以具备商务功能。并初步确定项目主要技术指标如下： 1、总用地面积：4.6公顷，合约70亩。 2、容积率：≤2.0 3、建筑密度：≤20% 4、绿地率：≥50% （以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化） 第二章 项目开发经营环境分析 一、近年三亚旅游经济圈的房地产市场分析 1、地产整体市场特点房地产市场主要为“岛外市场”与国内其他城市商品房开发及销售的对象主要针对本地市场不同，的房地产开发及销售的对象表现在越来越突出的“岛外市场”（购房客户不仅来自于国内，还有部分来自于国外），绝大多数的购房客户来自于岛外，而且这种比例将随着地产开发档次以及国际化程度的不断提高而提高。因为拥有高质量、稀缺的旅游度假资源，它已经成为或正在成为中国甚至是世界的旅游目的地，那些事业有成、崇尚健康、注重生活品质的人士在三亚投资置业作为其“第二居所”、“第三居所”就成为一种必然的选择。但就目前而言，由于三亚在世界上的知名度、旅游度假产品质量、意识形态差异等因素，国内市场仍是三亚房地产最主要的目标市场，但可以预见，随着中国改革开放以及三亚国际化程度的不断提高，国外购房客户数量会逐年提高 2）与旅游业联系紧密、销售曲线随季节呈“U”字型分布通过观察发现，的房地产业与旅游业相关度极高，与旅游存在淡季、旺季一样，房地产销售与旅游季节大致呈现“U”字型分布，即两头（年头年尾）高，中间（年中）低。典型的“候鸟城市”，已售商品房使用率低，小户型成为市场主角商品房作为岛外客户的“第二居所”、“第三居所”存在使用效率低的问题，购房客户一年中除了集中在冬季避寒或选择在“黄金周”来度假居住以外，绝大部分时间房间均处于空置状态，呈现出典型的“候鸟城市”特征。