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南京乐业商城商业地产项目 可研报告项目可行性研究报告资金申请报告项目建议书 可行性研究报告 目 录 第一章 总 论 1 1.1项目概要 1 1.2报告编制依据 4 1.3研究结论及建议 5 第二章 项目建设背景和必要性 6 2.1项目建设背景与由来 6 2.2项目建设的必要性 8 第三章 市场分析 10 3.1市场分析 10 3.2市场营销 11 第四章 项目建设条件 14 4.1项目区现状 14 4.2项目实施的有利条件 18 4.3存在的问题和对策 20 第五章 项目建设方案 21 5.1建设指导思想及原则 21 5.2项目建设布局 22 5.3项目建设内容及规模 22 5.4生产技术方案 23 5.5教育科研培训中心建设 31 5.6加工厂房库房及辅助设施建设 31 5.7配套工程 31 第六章 节能节水 35 6.1节能设计依据 35 6.2能耗状况和能耗指标分析 35 6.3节能措施和效果分析 36 6.4节水措施和效果分析 37 第七章 环境影响评价、劳动安全卫生与消防措施 39 7.1环境影响评价 39 7.2劳动安全卫生 44 7.3消防 45 第八章 投资估算、资金来源和进度安排 46 8.1投资估算及编制说明 46 8.3进度安排 48 第九章 项目组织管理 51 9.1组织机构 51 9.2项目管理 52 9.3.资金保障措施 52 9.4科技保障措施 52 9.5项目管理保障措施 53 第十章 效益分析 54 10.1经济效益分析 54 10.2社会效益分析 58 10.3生态效益分析 58 第十一章 综合评价 60 11.1研究结论 60 11.2建议 60 市场及产品分析 一、基地资源分析 1、基地经济技术指标 ■□总用地面积：9500平方米 ■□规划总建筑面积：约5万平方米 ■□主要建设内容：商业办公综合楼、酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%。 2、基地环境 如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北路。 地块西侧的中山北路是南京城区主干道之一，车流量及人流量大；地块位于湖南路商圈的核心位置，商业氛围浓厚，配套齐全。 基地上建筑包括商业门面、多层及单层住宅，未拆迁。 二、项目SWOT分析及项目定位 1、SWOT分析 S（优势） ■主城中心，区位优势明显； ■位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强； ■城市快速干道，路网发达，交通便利； ■邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。 W（劣势） ■项目车位数量略有不足，较难满足后期需求； ■自2001年取得土地至今已6年，土地年限缩水； ■紧邻的大方巷加油站影响项目形象； ■紧邻城市内环干道，噪音、尾气污染较大。 O（机会） ■南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有限； ■湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升； ■楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。 T（威胁） ■现阶段区域内上市同质物业竞争激烈； ■区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目； ■基地拆迁存在不可确定因素影响； ■绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。 由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位置，拥有完善的商业、生活、休闲、购物、娱乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。 如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。 2、项目市场定位 项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求一个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下： 居住、商务、休闲、购物——优质生活圈 地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成南京主城稀缺地段的优质资源，打造一个集居住、商务、休闲、购物功能于一体的生活圈。 3、项目产品定位 本项目建设内容批复为商业办公综合楼、酒店式公寓（其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的20%）。 地块周边楼盘产品一览： 项目名称 定位 中环国际广场 MOHO式写字楼+豪华酒店式公寓 江苏议事大厦 LOFTEL星级酒店式商务写字楼+高投资回报商务办公 万豪中心公寓 豪华公寓+高投资收益 银河国际广场 苏宁银河购物中心+国际顶级写字楼+索菲特五星级酒店 金山大厦 5A级写字楼 由此可见，区域内物业类型丰富，以办公为主，高投资收益是普遍采取的定位。 综合本地块特征，产品定位思考如下： 湖南路商圈时尚生活特区 项目所在区域交通便利、配套齐全，居住人口稠密，是一个标准的“优