柳州尔海山庄项目可行性研究报告_.docVIP

柳州尔海山庄项目 可 行 性 研 究 报 告 二OO四年十一月 广西·柳州 目 录 第一章 总论 1 一、项目概况 1 二、业主简介及项目负责人简介 2 三、报告编制依据 2 四、研究内容 3 五、主要结论 3 六、项目技术经济指标 4 第二章 项目建设背景及必要性 6 一、项目建设背景 6 二、项目建设的必要性 9 第三章 市场需求分析 12 一、相关行业概述 12 二、产品市场需求分析 15 第四章 建设规模及产品方案 17 一、建设规模及内容 17 二、产品方案 17 第五章 项目选址及建设条件 18 一、厂址选择 18 二、自然条件 18 三、交通运输条件 20 四、公用设施应用条件 21 五、施工条件 21 第六章 技术、设备与工程方案 22 一、技术方案 22 二、设备方案 26 三、工程方案 29 第七章 项目总图与公用工程 34 一、总图工程 34 二、公用工程 35 第八章 节能 39 一、设计依据 39 二、设计原则 39 三、能源种类 39 四、节能措施 39 五、节能效果评价 40 第九章 环境影响评价 41 一、设计依据 41 二、项目区环境现状 41 三、项目实施导致的环境影响 42 四、项目环境绿化 43 五、项目综合环保评价 43 第十章 劳动安全卫生 44 一、工程概述 44 二、劳动保护及职业卫生要求 44 三、生产过程中存在的职业危害因素 45 四、设计中对职业安全卫生所采取的主要防范措施 45 五、工业卫生 46 六、安全急救及卫生保健 46 七、职业安全教育 47 八、预期效果及评价 47 第十一章 消防 48 一、设计依据 48 二、消防设计 48 三、消防评价 50 第十二章 组织机构及人力资源配置 51 一、组织机构 51 二、人力资源配置 51 三、人员培训 53 第十三章 项目进度计划与招投标 54 一、项目进度计划 54 二、招投标方案 54 第十四章 投资估算及资金筹措 56 一、投资估算范围 56 二、投资估算依据 56 三、计算期 56 四、项目投资 57 五、资金筹措 60 第十五章 财务评价 62 一、评价原则、依据及参数 62 二、销售收入、销售税金及附加和增值税估算 62 三、成本费用估算 63 四、盈利能力分析 65 五、偿债能力分析 66 六、财务生存能力分析 67 七、不确定性分析 67 八、财务评价结论 71 第十六章 风险分析 100 一、市场风险 100 二、资源风险 100 三、技术风险 100 四、工程风险 100 五、资金风险 101 六、政策风险 101 七、外部协作条件风险 101 八、社会风险 101 第十七章 社会效益评价 102 一、项目对社会的影响分析 102 二、项目与所在地互适性分析 103 三、社会风险分析 103 四、社会评价结论 103 第十八章 结论与建议 105 一、结论 105 二、建议 105 尔海山庄项目可行性研究报告 第一章 总论 一、项目由来： 本项目由柳州市尔海房地产开发有限公司于2002年3月28日通过公开拍卖获得土地开发使用权（土地证号：柳国用（2003）第100447号），并于2002年7月24日正式立项，2002年12月19日通过建设用地规划许可审批。项目已经进入规划设计阶段，由于资金运作的原因，项目暂时搁浅。 本项目地处柳州市鱼峰区柳石路，位于南环路和柳石路交界处，紧邻柳州市长途汽车站（莲花车站）和国家重点工业区阳和工业区。项目红线内建筑面积为144.72亩（合95291.16平方米），背山临江，地块平整，现在已经实现了“五通一平”（上水通、下水通、路通、电通、通讯通和土地平整），不存在拆迁问题。 二、开发组织以及服务机构： 1、开发组织： 柳州市尔海房地产开发有限公司成立于2002年3月份，由自然人出资的独立法人机构。公司注册资金1000万元，公司现有人员26人，其中过程师9人，经济师5名，大专以上学历16人，占公司人数的61.54%，大多数从事房地产开发以及相关经验3年以上，平均年龄39.5岁。具有现代化企业管理机制。是一个年轻有活力和丰富房地产开发运作和工程施工的开发团队。 该公司的法人代表和董事长将由薛博元先生担任。薛博元先生先后担任伟德国际公关有限公司法人代表、北京新大有投资、上海天乙企业集团研发部总经理、欧洲开盛集团、天巨投资集团、国房百盛副总裁，熟悉房地产开发与运作，具有丰富的企业管理经验。 2、全程策划机构： 本项目的全程策划和营销由向明理德（香港）置业发展有限公司承担。向明理德（香港）置业发展有限公司房地产运作团队在香港、深圳、广州、福州、武汉、大连、青岛、合肥、南昌、兰州、西安、西宁、郑州、石家庄、桂林、南宁、柳州等