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穗港公园里项目(白塔堡项目) 可行性研究报告 穗港公园里项目可研分析 ----白塔堡项目 前 言 制造商的高明不在于他能生产什么 而是取决于他知道市场需要什么 开发商并不是雕塑家 他们的建筑不是用来欣赏的艺术品 所以市场决定着我们要去做什么 我们的分析架构 盟森营销一方面从宏观经济经论与模拟投资方面来进行回报分析;另一方面通过周边竞品数据分析、购房人流向与销售周期测算,分析立项的可行,得出综合分阶段开发结论,最后以自身作为开发商,进行比较建议,希望得到大家的一致认可,确保投资的风险最低。 目 录 第一部分：市场调研 项目宏观与微观环境分析 房地产经济发展环境 　(一)房地产投资规模进一步扩大，发展空间广阔 　　A、经济发展将带动房地产开发规模进一步扩大。1998年以来，我市国民经济以年均12.2%的速度持续快速增长，经济实力显著增强，地区生产总值(GDP)由1998年的13910亿元增至2004年的23318.78亿元。房地产项目利用外资的份额也明显增加。2007年以来，沈阳新批房地产项目72个，合同外资额10.4亿美元，占总额的19%；房地产项目实际利用外资达5.4亿美元，占总额的33.3%。 从目前我市经济走势看，未来几年我市经济将继续保持这样的发展速度，它必将带动我市房地产开发规模的进一步扩大，以适应区域经济发展的需要。 　　B、宏观调控政策将支持房地产开发投资保持持续稳定发展。从中长期看，国家最近出台的宏观调控政策，对稳定房地产市场，促进房地产业持续健康发展具有积极作用。全面建设小康社会奋斗目标的提出、国家振兴东北老工业基地政策的出台，以及沈阳市政府提出的“土地分块出让，配套分期付款，分割发证，分批次预售，审办联动，强化拆迁，配套先行，活跃房地产市场，加大金融支持”等多项措施，也将激发房地产商的投资信心和积极性，为我市房地产开发投资的持续增长提供了强有力的政策保障。 　　C、良好的投资环境为房地产投资规模进一步扩大创造了条件。目前，我市城市建设日新月异，道路交通明显改观，供水、供电情况明显改善，中心城市的载体和辐射功能日趋增强，周边地区的聚集作用进一步加大。随着“环保模范城市”、“森林城市”、“活力城市”等荣誉的取得，沈阳的名片越来越亮丽，对房地产开发投资吸引力也进一步增强，为投资规模的进一步扩大创造了条件。在加强城市硬环境建设的同时，沈阳市政府注重软环境建设，积极转变政府工作作风，努力打造“服务型”政府，减少行政审批手续，提高行政效率，对吸引房地产开发投资，增加房地产供应起到了促进作用。 　　D、较大的利润空间驱使房地产供给不断增加。任何一个行业，任何一个企业的最终目标都是追求利润最大化，房地产开发企业也不例外。据业内专家测算，目前单个房地产开发项目的平均利润率在15-20%，这就必然形成了房地产投资的内驱力。沈阳作为东北特大中心城市之一，具备较大的市场空间，拥有持续稳定的房地产开发市场需求，可使房地产开发企业在房地产开发项目中，拥有相当宽泛的余地来进行市场定位，来寻求市场的缝隙，进行差异化竞争，获得更多利润。 　　(二)房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大 　　A、消费升级转型带动住房改善型需求增长。一方面，从消费结构看，国外先进国家发展的一般规律表明，恩格尔系数为40%左右时，是房地产业的快速发展时期。2007年，我市城镇居民消费的恩格尔系数略低于40%，居民消费重点已经转向住、行和教育等方面，消费结构的升级转型，将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费总量，提高住房消费质量，由“有其房”向“优其房”转变，改善型需求增长。另一方面，从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。1998年以来，我市GDP和人均GDP增长均在10%以上；城镇居民人均可支配收入从4931元上升至2007年的8924元，年均增长10.4%；城镇居民人均储蓄存款也从11994元提高至2007年的22357元，年均增长10.9%。 　　B、城市化进程加快提供自动型住房需求。城市化是世界各国共同的发展规律。根据国际经验，当一国经济进入持续稳步增长时期，城市化也将进入一个快速发展时期，房地产业与一个国家或地区的城市化发展水平有着很强的正相关关系。因为城市化发展所带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。2004年，我市城镇人口占总人口的比重为64.3%。按照政府提出的每年要提高一个百分点城镇化的发展指标，到2010年将达到70%，在未来几年中，如果我市人口自然增长率仍保持2004年的0.03‰，预计城