第八章房地产开发.pptVIP

一、房地产开发概述 （一）房地产投资决策的概念及分类 （二）房地产开发项目可行性研究的内容 （三）房地产开发项目的经济评价 1、房地产开发项目的财务评价 2、房地产开发项目的国民经济评价 房地产经济学? 2015 SUFE 第八章 房地产开发 房地产开发概述 一 房地产开发过程及其主要程序 二 房地产开发项目的可行性研究与经济评价 三 * 房地产开发的概念及分类 (一) 房地产综合开发的概念及意义 (二) * 房地产开发的分类 房地产开发的概念 1 2 * 1、房地产开发的概念 开发是指以荒地、矿山、森林、水力等自然资源为对象,通过人力加以改造,以达到为人类所用的目标的一种生产活动。房地产开发主要是以土地和房屋为对象的开发建设工作。 注意 根据城市建设统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则，房地产开发应是一个广义的概念，而不仅仅是一个狭义的概念。 它应包括从项目立项、投资决策、工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发项目建设的全过程，而不仅仅是指开发建设前期的一些工作，如工程勘察、规划设计、征地拆迁等。 * 2、房地产开发的分类 单项开发是一种开发规模小、占 地少、项目功能单一、配套设施 简单的开发形式 小区开发是指一种在开发范围 内基础设施和配套项目齐全、功 能完善的开发形式 成片开发则是指范围大、项目 多、投入资金巨大、建设周期长 的综合性开发 从规模来分类 开发（新区开发）一般是指在原 有城市建成区范围之外进行的开发 活动，如上海浦东新区开发 再开发（旧区开发）则是对原有 房地产的改扩建及更新改造活动， 一般在原有城市建成区内进行 房地产开发的再生产角度 * 房地产综合开发的意义 房地产综合开发的概念 1 2 （二）房地产综合开发的概念及意义 * 1、房地产综合开发的概念 房地产综合开发是指根据城市总体规划和城市发展的要求，在选定的区域内，对建设用地、房屋建筑、配套设施和基础设施等建设项目进行总体规划、统一建设、合理安排、分期施工、协调发展等以取得良好经济效益、社会效益和环境效益的一种房地产商品生产方式或开发活动。 * 科学性 市场性 统一性 整体性 配套性 系统性 房地产综合 开发特征 1、房地产综合开发的概念 房地产综合开发具有以下六个特征 整个综合开发的过程均是按统一规划、统一设计、统一施工、统一配套、统一管理的原则进行 把整个城市的开发和改造当作是一个大的系统，而每一个小的开发任务则是一个分系统，二者相互联系、相互促进 在综合开发过程中，各种配套设施如市政基础设施、公建配套设施等都是协调、同步进行的 房地产综合开发是从城市整体和区域的功能分工特点出发，将每一个小区开发作为一个整体对待 综合开发的工作都是按科学方法进行组织和管理的，序进行的 房地产开发离不开市场的作用，受商品经济规律和市场经济规律所支配 * 2、房地产综合开发的意义 有利于提高开发的经济效益 意义 房地产综合开发对城市的建设及经济发展等方面具有多方面的促进作用和积极意义。 有利于城市总体规划的实施 有利于城市土地的合理利用 通过综合开发建设，可从全局和城市整体利益的高度上规划城市土地，合理组合建筑群体，节约用地数量及占地面积，提高城市土地资源的利用率 实行房地产综合开发,可使其中的每一个项目或系统的建设都能在城市总体规划的部署下作统筹安排 实行综合开发可以使开发建设的各环节和各阶段工作得以更紧密地衔接，节约时间，缩短建设周期，从而一方面可提高劳动生产率,降低工程造价；另一方面也可提前发挥并实现开发工程效益 * 二、房地产开发过程及其主要程序 投资决策分析阶段 (一) 前期准备工作阶段 (二) 建筑施工阶段 (三) 竣工验收阶段 (四) * 决策科学化原则 决策民主化原则 投资决策责任制原则 提高经济效益原则 投资决策原则 确定决策目标 选定多种可能的决策方案 对可能的决策方案进行分析、评 价和比较 确定最终的决策方案 决策方案的实施及其调整 投资决策程序 （一）投资决策分析阶段 在这个阶段中，投资者主要通过开发项目方案的投资效益分析， 选定投资开发的地块、投资的时机、投资的房地产种类等。 * （二）前期准备工作阶段 施工现场的“三通一平”或“七通一平” 工程勘察与设计 征地与拆迁 1 2 3 * 1、工程勘察与设计 程勘察与设计工作是一项专业性强、技术含量高的复杂工作，一般由开 发企业委托给具有相应资质的投资咨询及设计单位进行。 工程勘察 房地产单位价值高，所需 要的投资资金量大 主要内容 地形测量、工程地质勘察、地表水及地下水的勘察、气象勘察等; 工作程序 根据建设用地的不同要求及工程地质的复杂程度依次为选址勘察、初步勘察和详细勘察 主要任务 根据工程性质、规模和开发地区的具体情况，采用科学的勘察手段及