三四线城市购物中心开发运营指导.doc

三四线城市购物中心开发运营指导 近几年知名房企开始陆续进入三四线城市，并大举布局，三四线城市将迎来开发热潮。虽然三四线城市正成为商业地产扩张的新“蓝海”，但是，盲目按照一二线城市的操盘经验来开发只会水土不服，一切都要遵循三四线城市的市场规律，以市场和消费者为准绳。本专题将全面解读三四线城市开发运营的特殊性和实操策略，为大家提供学习的方向与借鉴的成功范本。　 　　一二线城市商业高负荷的现状，以及三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力，让许多开发商将触角延伸至三四线。开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市广阔的市场前景，较低的开发成本和地方政府的优惠与支持，但无论是从一二线转投到三四线，还是直奔三四线的开发商，都要认识到三四线商业地产开发的特殊性。　　特殊性一：业态组合要偏向“生活“、平价 　　一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。 　　而三四线城市由于经济水平相对较低，城市年轻人多外流现象，因此，三四线城市中老年占人口比例大。这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活“、平价。 　　特殊性二：全品类、一站式的购物中心市场风险较小 　　消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消费者，才能避免同质化竞争。 　　而三四线城市的购物中心很少走高大上路线，又由于人口基数有限，主题、特色购物中心开发也需谨慎。 　　总而言之，三四线购物中心开发讲究“全”和“一站式”，全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。 　　特殊性二：全品类、一站式的购物中心市场风险较小 　　消费特征不同，也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别。一二线城市的城市空间大，购物中心需要细分消费者，才能避免同质化竞争。 　　而三四线城市的购物中心很少走高大上路线，又由于人口基数有限，主题、特色购物中心开发也需谨慎。 　　总而言之，三四线购物中心开发讲究“全”和“一站式”，全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。 　　特殊性四：前期做好财务预算，并确定销售模式 　　国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外，大部分都采用租售并举的方式回笼资金。通常售后返租项目的返租比例在8%-10%，而三四线城市实际市场租金回报仅在3%-4%。 　　所以，在前期需要做好财务测算，确定好销售模式，是售后返租还是直接销售，若采取售后返租，就要在培育期做好租金补贴准备。同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的关系，可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来，以确保持有部分商业经营不会受到影响。 　　1、存在的问题与基本准则　　存在的问题： 　　三四线城市商业地产为何屡败屡战？而又在接连不断地开发呢？ 　　这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关：误读商业地产需求,缺乏长远的规划蓝图；往往以本土的开发企业为主，对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力，又缺乏必要的专业人才士与商业理念；政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格；商业地产运营服务伙伴不专业。 　　操盘基本准则： 　　重视项目地段商脉；产权商铺合理定价；严格把控商业规模；先定位再商业规划；业态定位及比例因地制宜；提前和潜在商家接触；合理配置租售节奏；品牌搭配协调平衡。 2、业态分布、组合与开发模式 　　一般三四线城市商业综合体开发基本原则：高形象、中档次、可售性定位。 　　主要经营业态 　　地级市购物中心主要由主力店、店中店、主题商城、餐饮休闲娱乐四大板块构成，基本上满足了城市居民的一站式购物、餐饮、休闲、娱乐的需求。 　　一般业态分布特征 　　黄金珠宝、钟表眼镜、化妆品、皮具鞋包、西式中式快餐等一般分布在1层； 　　品牌服装一般分布在2-4层；休闲娱乐类一般分布在5-6层；超市主要分布在2、3层或负1层。 　　业态组合模式 　　主力店（超市/百货/电器/家居）+店中店+主题商城+餐饮休闲娱乐配套 　　 超市+店中店+餐饮休闲娱乐配套 　　三大开发模式 　　购物中心+街区； 单体购物中心；小型购物广场。 　　全国成功案例与开发模式借鉴,可登陆赢商网运营中心了解详情 　　由于城市居住版块组团化，当市级商业中心无法覆盖部分社区组团时，作为区域商业中心，承担了部分市级商业中心的商业功能，同时兼顾便利性消费需求和家居消费。对于地级市区域商业中心而言，一般其规模在70000—120000平米，主力店主要以购物广场、生活型百货、大型生活超市、家电等为主。　　1、选址 　　1）老城区选址 　　一般选址在老城区最繁华商业步行街的端点，明显优点是降低开发风险，提升老城区商业步行街的档次。缺点是开发成本较高，往往涉及拆迁，需要得到政府的大力支持和引导，在大多数地级市适合采用这种方式。