房地产开发流程2.doc

房地产开发全流程 一、项目决策阶段 　　房地产开发项目经董事会（企业主）批准初步立项后，转由企业战略发展研究中心（策划部）进行可行性研究。 　　1、可行性研究的内容 　　可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 　　可行性研究主要内容有： 　　(1)项目概况; 　　(2)开发项目用地现场调查及动迁安置; 　　(3)市场分析和建设规模确定; 　　(4)规划设计影响和环境保护; 　　(5)资源供给及资本运作方案; 　　(6)环境影响和环境保护; 　　(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用研究; 　　(8)开发建设节点计划; 　　(9)项目经济及社会效益分析; 　　(10)结论及建议。 　　2、可行性研究成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 　　3、可行性研究的工作阶段 　　1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。 　　2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究基础上，进一步对项目建设可能性与潜在效益进行论证分析。 　　3）详细可行性研究，即通常所说可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目投资决策基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上可行性后作出投资与否决策的关键步骤。 　　4、可行性研究按5个步骤进行： 　　(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项; 　　(2)调查研究; 　　(3)方案选择与优化; 　　(4)财务评价和经济评价; 　　(5)编制可行性研究报告。 　　5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。 二、前期准备阶段 　　一、 获取土地使用权。 　　开发商获取土地使用权的主要方式： 　　1）通过行政划拨方式取得； 　　2）旧城改造取得中标地块国有土地使用权； 　　3）转让取得； 　　4）出让方式取得（招标、拍卖、协议出让三种方式）； 　　5）联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得； 　　6）通过司法裁决取得； 　　7）通过兼并、收购等股权重组方式取得。 　　开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式： 　　出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进行一对一谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。 　　招标出让是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者（即土地使用权受让人）的出让方式。以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等。 　　拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让”。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得《成交确认书》，然后签订《国有土地使用权出让合同》。 　　开发商取得《国有土地使用权出让合同》后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证登记手续。 　　属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料： 　　1）《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文； 　　2）开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质； 　　3）属新增建设用地的，应提供《建设用地批准书》；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。 　　4）1：2000地形图2份； 　　5）加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份 　　6）地上附着物权属证明； 　　7）土地登记申请书； 　　8）土地登记法人代表证明和身份证明； 　　9）土地登记委托书。 　　送土地主管部门。 　　（1）土地使用权出让 　　地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。 　　（2）土地使用权划拨 　　房地局