chp3 房地产项目前期策划－图文.pptVIP

5.排序并确定敏感性因素。 根据绝对判定法可知敏感性因素依次为： 价格（租赁收入）→经营费用→期初投资 6.提出控制方案。 由于价格是最敏感性因素，经常费用次之，最后是期初投资，因此首先需要控制价格。应该如何在较少增加期初投资的前提下较大提高租赁价格或降低经营费用是整个项目的效益得到提高。 2.概率分析 概率分析的步骤 （1）列出各种要考虑的不确定性因素.例如销售价格、销售量、投资和经营成本等。需注意:所选取的几个不确定因素应是互相独立的。 （2）预计不确定性因素可能发生的情况 （3）确定每种情况的概率(各不确定因素的各种可能发生情况出现的概率之和必须等于1。 ) （4）求出各财务净现值、加权平均值和期望 （5）计算∑NPV≥0的累计概率.该概率值越接近1，说明技术方案的风险越小，反之，方案的风险越大。 [例1]某项目的技术经济方案在寿命期内可能出现的八种状态的净现金流量及其发生的概率如表所示，试对净现值进行简单概率分析。 状态 1 2 3 4 5 6 7 8 NPV -50 -20 10 40 50 55 65 70 概率 0.05 0.12 0.18 0.20 0.15 0.10 0.10 0.10 累计 概率 0.05 0.17 0.35 0.55 0.70 0.80 0.90 1 概率 P （NPV ≧0 ）=1-0.17=0.83 概率 P （NPV ≧50 ）=0.45 期望 E（ NPV ）=∑ NPVj P j=31.4 状态 1 2 3 4 5 6 7 8 NPV -50 -20 10 40 50 55 65 70 概率 0.05 0.12 0.18 0.20 0.15 0.10 0.10 0.10 累计 概率 0.05 0.17 0.35 0.55 0.70 0.80 0.90 1 【例2】决策树 单级决策与多级决策 事件 策略点 策略枝 决策点 决策点 决策分枝 状态点 状态分枝 50 -10 -1 0.5 开工 不开工 3 2 天气好0.2 天气好0.2 天气不好0.8 天气不好0.8 1 例1： 三、盈亏平衡分析 盈亏平衡分析，又叫量本利分析，是通过分析项目的产销量和成本、收入之间的函数关系，从而找出产销量、价格的项目盈亏平衡点的一种分析方法。 Q* Q0 Q R 盈亏平衡点的确定 盈亏平衡状态下： R=TC，即 P*Q=FC+VC*Q 1.盈亏平衡点（BEP）产量（销售量） Q*=FC/[P-VC] 2.盈亏平点价格 P*=FC/Q+VC 3.6 房地产开发项目的风险管理3.6.1房地产开发项目风险概述 1.房地产开发风险的概念 地产开发风险——是指房地产开发项目在设计、施工和竣工验收等各个阶段可能遭到的风险，可将其定义为：在工程项目目标规定的条件下，该目标不能实现的可能性。 2. 房地产开发风险的分类 项目外风险：由工程项目建设环境的不确定性而引起的；如：政治风险、自然风险、经济风险、融资风险等 项目内风险：包括技术风险和非技术风险。 项目决策风险 项目组织实施风险 政府或主管部门对工程项目的过多干预； 建设体制或建设法规不合理； 合同条件的缺陷； 承包商缺乏合作诚意； 材料、设备供应商履约不力或违约； 监理工程师失职； 设计缺陷等。 3.开发商的主要风险 风险识别 风险分析 风险评估 风险应对 风险监控 4.风险管理的内容 5.风险管理的重要环节 可行性研究阶段 项目评估阶段 设计阶段 招标投标阶段 招标后 实施期间 6.项目合同及其风险分配 (1)合同类型与风险分配 (2)施工合同中的风险分配  开发商承担的风险 在工程项目施工合同中，一般要求开发商承担下列风险： ①不可抗力的社会或自然因素造成的损失和损坏； ②不可预见的施工现场条件的变化而引起的损失或损坏。指施工过程中出现了招标文件中未提及的不利的现场条件，或招标文件中虽提及，但与实际出现的情况差别很大，且这些情况在招、投标时又是很难预见到的，由此而造成的损失或损坏； ③工程量变化而导致的价格变化的风险； ④设计文件有缺陷而造成的损失或成本增加，由承包人负责的设计除外； ⑤国家或地方的法规变化导致的损失或成本增加，承包人延误履行合同后发生的除外。 (2)施工合同中的风险分配 承包人承担的风险①投标文件的缺陷，指由于对招标文件的错误理解，或者勘察现场时的疏忽，或者投标中的漏项等造成投标文件有缺陷而引起的损失或成本增加； ②对开发商提供的水文、气象、地质等原始资料分析或运用不当而造成的损失和损坏； ③由于施工措施失误、技术不当、管理不善、控制不严等造成施工中的一