宁波姜山镇项目可研报告-精品－图文.pptVIP

* 目录 项目信息 城市及区域分析 市场分析 设计方案 一、地块条件分析 二、市场分析 三、客户分析 四、项目定位建议 近年宁波市六区土地供求走势 土地出让：近年来，宁波市区土地供应略微下调，年均供应量在490万㎡左右； 土地成交：受经济环境、调控政策影响，近年来市区土地成交呈下降趋势，年均成交量420万㎡左右； 供需比系数：近年市区土地供需比在1.17左右； 2008-2011年宁波市区土地供求情况 本案 教育配套 医疗配套 10分钟直达万达商圈 5分钟直达鄞南商务区 （15幢写字楼） 地块周边配套情况 地块条件分析——SWOT分析 1、内部有河流穿过，需要自负成本进行改造。 2、田地和道路有高差，需要填平。 1、地块方正 2、内部没有居民，无需拆迁 1、一街之隔是安置房，已建成未交付 2、北侧和高架相距1km，有些许噪音 1、2km内有成熟的教育配套和医疗配套 2、紧邻交通要道，5km直达政府、商圈、鄞南商务区 3、向北连接鄞州区核心生活圈，向西可达鄞南生活圈 W S O T 一、地块条件分析 二、市场分析 三、客户分析 四、项目定位建议 供应量：近年来，市区住宅供应较平稳，年均供应量在335万㎡左右； 成交量：受调控政策影响，近年来市区住宅成交呈下降趋势，年均成交量205万㎡左右； 供需比系数：近年市区住宅供求比在1.7左右； 成交价格：2010年，住宅成交价格创历年新高，之后受住宅成交下降影响，成交价格略微下调，2011年市区住宅成交价格为14514元/ ㎡； 近年宁波市六区住宅供求走势 近年宁波市六区住宅价格走势 2008-2011宁波市区住宅供求情况 2012年1-9月宁波市六区住宅成交面积分布 2012年1-9月宁波市六区住宅成交走势 成交量：近期住宅月均成交约20万㎡，7月达市场峰值；预计市区全年住宅成交量在240万㎡左右，较上年有较大幅度上涨；开发商以价换量市场效应得以显现； 成交价：近期住宅成交价格呈先抑后扬态势，5月达市场谷值，市场成交均价12670元/ ㎡，低于上年平均水平； 成交面积：住宅成交面积集中于91-120㎡与121-150㎡；近期刚性首置及改善性需求得到有效释放，对楼市健康运营起到有效支撑； 2012年1-9月宁波市六区成交走势和面积分布 2011.09-2012.09宁波市各区住宅成交分布（万㎡ ） 在市各区住宅成交量分布中，鄞州区位居第一，成交量达85.4万方㎡ ; 其次为镇海区 , 成交量为53.1万㎡(骆驼、庄市占了较大比例） , 北仑区成交量为38.5万㎡，位居第三 ; 郊区楼盘由于价格较低、面积适中，很受刚性需求客户亲睐，成为市场成交主力； 鄞州区成为成交主力 周边高层竞品地图 9500元/㎡ 8000元/㎡ 13000-17000元/㎡ 楼盘 开盘时间 交房时间 总体量 容积率 去化套数 去化率 已售均价 中海雍城世家 2010.03等 2012.12 477806㎡ 2.00 2449 61% 14823.60元 17671.86元 光大江湾府第 2012.12 2013年底 35065㎡ 2.20 93 23% 13755.35元 金沃城华南府 2010.07 2012.04 26675㎡ 1.96 166 82% 15268.04元 君悦龙庭 2012.05 2013.06 45193㎡ 1.60 271 91% 8631.58元 乐活金水苑 2013.06 2014年底 71765㎡ 1.70 - - - 中海·雍城世家 开盘时间：最早2008年，持续加推 入住时间：2012-12 占地面积 198044平方米 建筑面积 477806平方米 容 积 率：2.00 概况：已售5年，销售额50亿，已售2000套以上 价格：08-10年均价19000左右，11-12年均价16000-14800左右，别墅23000左右。 市调时报价17000-19000 外环内竞品，直线距离姜山镇地块3公里，价格在该版块内具有代表性。 君悦龙庭 开盘时间 2012年5月5日 入住时间 2013-06 房 　 源 当期户数295户 占地面积 28391平方米 建筑面积 60055平方米 容 积 率 1.60 已售271套，去化率91%，已售均价8631.45元。 外环外同纬度竞品，直线距离姜山镇地块5.6公里，但是位置没有姜山镇地块优越。 二手房 距离 楼盘 单价段 总价段（85㎡） 性质 向北2km 格兰春天 15000-18000 127万以上（未含税） 商品房 向北2km 都市丽湾 13000-15000 110万以上（未含税） 安置房 向北2km 鲍家耷小区 12000-15000 102万以上（未含税） 安置房 向南2.5km 都市华庭 110