安福国际广场商业综合体项目可行性研究报告.docVIP

合肥安福国际广场商业综合体项目 初步建议书 编制单位： 编制时间：2008年7月 项目摘要 新摩尔公司从７月初介入本项目初步策划以来,对项目进行了深入思考,结合安徽合肥市场的具体情况,提出新的思路和竞争策略,请天象集团领导参考。 一、对安福国际广场商业规划与业态方案的创新 安福国际广场首先要考虑物业组合的正确定位，尔后进行商业规划。从商圈分析角度，我们适合做能够形成消费目的地的业态，尔后分期开发。例如，首先在一期建设大卖场、家居MALL和汽车配件及汽车4S店。二期，适合建设资金投入特别大的五星级酒店和高档购物中心以及5A级写字楼和酒店式管理公寓。 对于项目总体业态和建筑形态，我们采用如下创新思路： 把大卖场和地下空间利用相结合，采用6米层高和长方形下沉广场方式，使得家乐福、WEALMART等愿意进入-1层。 采用量身定制方式，由新摩尔公司把我国最高档家居MALL引进到合肥，将相关面积和层高等建筑要求反馈给发展商。初步考虑8万平方米，将地上靠近金寨路部分充分利用优先考虑作为家居大卖场。 考虑借鉴日本汽车卖场成果，设置双层4S汽车卖场，提升项目土地使用价值。 五星级酒店和三星酒店可以搭配，总面积可以7万平方米其中三星级酒店1.5万平方米，引进洲际假日酒店或雅高酒店等世界著名品牌 ，酒店部分以及高级写字楼可以相对独立对外寻求合作，也可以作为二期内容放后开发，有合作伙伴先期开发有利于提升综合体总体价值。 我们以深圳新世界中心等写字楼创新成果运用到合肥，首先设计好项目方案。创新措施 硬件特色 高速宽带网络，满足金融结算等总部办公要求 节能和环保 采用节能设计方法，选择环保和节能材料 5A写字楼定位 为一流企业总部量身定制，享受综合配套资源 在写字楼销售和租赁经营方面 杨宝民(零售和房地产集团战略)与企业战略专家姜汝祥博士、信托专家孙飞都是一流的企业集团战略和金融专家能够通过高端论坛，配合甲方选择写字楼业主。实现合肥新型企业总部的定制模式，力争吸引金融机构进驻。 以国际化的视野寻求业态创新，以本地文化考虑顾客的消费习惯，我们需要为项目定制适合综合体消费的商业文化，设定适当的文化主题，通过建筑和景观元素适当反映。 我们消化美国综合体和购物中心考察成果,我们对业态进行了全新的构思,参考美国旧金山购物中心布局和美国新泽西花园购物中心业态考察成果,提出天象国际广场项目新的业态思路。 安福国际广场业态方案的一种设想模型： 高档百货或购物中心 2-3万平方米 类似美国KOHL折扣百货 2.5万平方米白领百货＋星巴克＋名品俱乐部＋高档培训中心 家居MALL 8万平米 月星家居和电器（1万平方米） 汽车配件市场 2万平米 根据市场情况决定规模和具体定位，原则上以轿车配件为主 4S汽车专卖店 2万平米 利用现有?4S店资源，借鉴日本丰田汽车展示中心考察成果，力争采用双层立体方式展示，有效利用建筑空间 酒店业态 5．5万平方米五星级 1.5万平方米三星级酒店 洲际酒店、香格里拉,希尔顿等五星级酒店 力争对公寓价格提升带动最大化 优点 在商业竞争中取胜概率较大，填补了商圈空白。能够与高档写字楼和酒店形象匹配，同时大众化的白领商业模式容易与现在的商业氛围相融合，有广大的消费群体和消费潜力，同时要引进一些世界名牌，提高商业的档次，突出自己的亮点，形成一种及可以和周围商业氛围相融合，又有自己特色的商业体。故经营投资风险较小。 缺点 利润提升受到局限，回收资金时间较长。 图1 日本东京丰田汽车2层展馆 适合4S店进驻（杨宝民拍摄） 图2 美国高档百货 面向高收入女性 图3 第五大道折扣百货 气 势 如 虹 的 Kohls 宣 布 ， 计 划 在 2004 年 财 政 年 度 开 设 80 间 新 店 ， 预 期 资 本 开 支 达 8.25 亿 美 元 。 2005 年 底 前 ， 又 会 在 加 州 增 设 100 间 店 铺 。 ? Kohls 的 服 装 适 合 一 家 大 小 。 ? Kohls 扩 展 业 务 ， 以 较 低 价 格 吸 纳 客 源 。 图4 拟引进的部分折扣百货以及高级服饰商店形象 二．新摩尔公司为本项目所做的准备工作和突出优势 新摩尔公司服务本项目优势 新摩尔公司的国际化视野 打造主题文化鲜明的合肥安福国际广场购物中心和综合体 新摩尔公司注重为顾客创造价值，拥有宽广的国际化视野、注重经营结果与开发过程的内在联系，重视招商质量，善于把握消费者的消费理念，为经营成功创造条件。 图5新摩尔公司杨总在美国考察主题酒店 新摩尔拥有和国际一流商业建筑设计公司JERDE、GENLER的配合经验,同时和国内一流建筑设计院配合经验，善于做好商业建筑