大连路项目报告修改稿2053581706.ppt

上海杨浦区大连路昆明路地块 ——————前期战略定位报告—————— Part.3 产品定位 Part.3 Chapter.1. 产品形象定位 Part.3 Chapter.1. 产品形象定位 Part.3 Chapter.1. 产品形象定位 Part.3 Chapter.1. 产品形象定位 Part.3 产品定位原则 最大限度利用便利的交通线路 与周边项目形成错位竞争 轨道四号线 大连路隧道 个性产品 产品价值 附加值缔造 锁定目标客户 产品塑造 产品合理细分 产品类别 产品配比 Chapter.1. 产品形象定位 Part.3 产品模式研判 由于项目至少1 年后才能入市，因此，结合目前 的市场状况和前瞻性看未来项目可行的产品模式 未来一年内，上海房地产价格进一步上扬， 寻求本项目在高端需求中的市场空白点 结合得天独厚的交通优势，塑造极具特色的产品 北外滩、东外滩规划的实施，宝地、西门子项目的上市亮相 产品模式：极具交通优势的高档特色产品 Chapter.1. 产品形象定位 Part.3 高档住宅聚集区 极具交通优势 商务办公需求旺盛 项目总体产品定位 集中商务办公和商务居住的高端社区 高档销售 型酒店公寓 高档租赁 型酒店公寓 高档销售 型写字楼 商业配套 小户型 装修30~90平 按照管理 公司要求 甲级配置 主力面积100~200平 Chapter.1. 产品形象定位 Part.3 销售型酒店公寓目标客户 投资客 35岁以下写字楼工作的年轻白领 首次置业 用于出租 写字楼目标客户 投资客 用于出租 覆盖面宽 自用 租赁型酒店公寓目标客户 大连路隧道的连通，使得辐射的外籍人士人口数达到各层次服务式公寓管理公司的要求 Chapter.2. 目标市场定位 Part.3 Chapter.2. 目标市场定位 总建规模 占地面积约3万方,容积率3左右 总建筑面积约10万方 物业类型 地块价值 建筑指标 市场需求 客户需求 高级酒店公寓+销售型写字楼 Part.3 Chapter.3. 项目价格定位 价格定位的原则 价格策略的制定将与发展商的总 体投资意图和开发节奏密切关联 Part.3 Chapter.3. 项目价格定位 影响价格的因素 楼宇规模的影响 本案总体建筑规模较大，所以在初进入销售过程中，要把握市场机遇，树立市场品牌。同时充分利用分歧开发的特点，预留后续推出楼盘的提价空间。 开发时机的影响 目前宝地项目、西门子项目已经开始动工，平凉路拆迁工程接近完成，因此，把握宝贵时间，能够避免不必要的竞争。 营建标准的影响 拟定价格以设计方案中的营建标准及产品特色开展的，如因设计、配套、景观、房型等惩办因素造成实际营建标准调整，其价格亦应作相应调整。 机会成本的影响 销售周期与价格拟订之间有着必然的相关性，在存在某种机会成本的情况下，尽可能的缩短销售周期便显得格外重要。 小户型酒店公寓：26000-28000元/平米 写字楼：25000-28000元/平米 Part.3 Chapter.3. 项目价格定位 在综合考评周边在售项目后，结合我司对于市场价格的前瞻性分析，我司认为： Part.3 Chapter.4. 项目产品建议 物业配比建议(按照总建筑面积约10万计算) 物业配比建议一（销售主导型） 酒店式公寓 5万方 50% 写字楼 4万方 40% 商业配套 1万方 10% 物业配比建议二（社会影响型） 酒店式公寓 3万方 30% 写字楼 5万方 50% 商业配套 2万方 20% Part.3 Chapter.4. 项目产品建议 高级酒店公寓面积划分一 配比建议（快速销售型） 30~60平米 15% 60~90平米 80% 90~120平米 5% 由于本项目包含大体量的销售型写字楼,因此从资金回收的角度考虑,高级酒店公寓的销售应该以快为重点.管理公司选择相对一般的物业管理公司即可. 60平米以下房型可以考虑层高接近4.8米的经典双层酒店公寓户型. Part.1 Chapter.2. 服务式公寓物业市场情况分析 出租型服务式公寓物业市场分析 市场供求分析 从入住率走势来看，呈现缓慢上升趋势，随着季度变化而略有增减。也反应出市场出租型服务公寓供不应求的局面 截止到2007年，上海市服务式公寓各区域出租率基本在90～100%之间，平均出租率为92%比去年同期提高了1.8个百分点。 Part.1 Chapter.2. 服务式公寓物业市场情况分析