商品房预售风险探析.doc

摘要 商品房预售制度一方面能为房地产商融资，减轻房地产商的资金压力，降低准入门槛，促进我国房地产业迅速发展。另一方面，由于预售合同时间长，变数大，具有明显的不确定性，购房者在获得房产之前就要提前交付大部分甚至全部房款，那么商品房预售的风险多半转嫁给了购房者。由于预售合同双方实力的极度不对称，购房者对开发商建设的进度、抵押情况、债务情况一无所知，处于交易双方中的绝对弱势地位。而目前我国立法对房地产商的规制很少，监管也不到位，购房者的利益难以保障，在商品房预售制度中担负的风险过大。房产关系到国计民生，牵涉甚广，一旦出现剧烈振荡就会引发一系列的问题和矛盾，在肯定商品房预售带给我国房地产业繁荣的同时，加强防范商品房预售房风险也非常重要。 关键词：商品房预售；风险；防范；法律保障  目 录 摘要 1 引言 1 一、理论概述 1 （一）商品房预售的特征 1 1.合同标的物非现实 1 2.合同履行具有不确定性 1 3.合同风险成本与利益的分享不对称 2 （二）商品房预售风险产生的原因及危害 2 1.商品房预售风险产生的原因分析 2 2.商品房预售风险的危害 3 二、商品房预售制度风险的法律分析? 4 （一）我国商品房预售制度法律法规 4 （二）我国商品房预售制度缺陷分析 5 1.法律制度不完善 5 2.缺乏有效的监管机制 7 三、完善商品房预售风险防范的制度建议 7 （一）完善商品房预售制度风险防范的立法建议 7 1.完善和谐的民商事法律体系 7 2.实行严格的准入和退出机制 7 3.执行严格的预售信息披露机制 8 （二）完善防范商品房预售制度风险的监管建议 8 结语 9 参考文献 10 致谢 11 引言 商品房预售是指房地产开发商在楼房建设好之前就预先出售，购房人提前支付全部或部分房款，并与开发商签订合同，约定交房日期，并在规定期限内办理房屋所有权转移登记的行为。商品房预售最先从我国香港地区开始，大陆地区的商品房预售是从1990年台湾房地产企业在大陆施行的。商品房预售有典型的融资功能，大大降低了房地产的准入门槛，降低了对开发商的资金要求水平，对于早期大陆房地产业急需快速发展起到了很好的促进作用。我国大陆在1994年出台了《城市房地产管理法》，对商品房预售制度以法律的形式予以肯定。 但凡事有利必有弊，商品房预售带给了我们房地产业的繁荣发展，同时也埋下了风险隐患。由于预售合同时间长，变数大，具有明显的不确定性，购房者在获得房产之前就要提前交付大部分甚至全部房款，那么商品房预售的风险多半转嫁给了购房者。由于预售合同双方实力的极度不对称，购房者对开发商建设的进度、抵押情况、债务情况一无所知，处于交易双方中的绝对弱势地位。而目前我国立法对房地产商的规制很少，监管也不到位，购房者的利益难以保障，在商品房预售制度中担负的风险过大。房产关系到国计民生，牵涉甚广，一旦出现剧烈振荡就会引发一系列的问题和矛盾，在肯定商品房预售带给我国房地产业繁荣的同时，加强防范商品房预售房风险也非常重要。 本文从商品房预售的特征出发，分析房地产预售的风险及危害，结合当前立法，分析我国对于商品房预售的法律监管缺陷，并提出粗浅的建议。 一、理论概述 （一）商品房预售的特征 1.合同标的物非现实 商品房预售的主要目的之一就是为了融资，将获得的预售资金用以房屋的建设当中。从近几年的预售实践中看，从预售合同签订到房屋交付使用短则一两年，长则三四年之久，有的可能更长甚至烂尾，所以在合同签订时购房人没有见到房屋实物，合同中的房屋要么正在建设要么还没有存在，所以具有非现实性。 2.合同履行具有不确定性 预售房合同是一种长远的合同，合同对象为房产，建造复杂涉及方面众多，合同不仅涉及购房者和开发商，还涉及开发商与建筑商、银行等方方面面，房屋在建设过程中，还要涉及材料供应商、建筑工人，以及建成后的产权登记，任何一个环节出现差错都有可能使房屋交付出现延迟甚至无法交付。此外，如果开发商资金链出现问题，延误、拖欠对建筑商的付款，建筑商可能将损失转嫁到施工质量上，导致在建设过程中偷工减料，影响房屋质量，而延误工期更是显而易见的了，所以从以上可以看出，房屋预售合同履行具有明显的不确定性，任何一环节出现纰漏都有可能导致合同不能正常履行。 3.合同风险成本与利益的分享不对称 经济学上一般的合同是一手交钱一手交货，在这种交易中，卖房通过收取买房购买商品的钱来填补其之前生产商品时预先支付的成本，交易双方是一种等价交换。即使是一般的期货合同，也是购买方预先支付一部分定金，在这种交易中，买卖双方各承担一部分风险，也算的上是一种互利共赢的交易方式。但商品房预售与以上两种交易方式都不同，按照我国大陆《城市房地产管理法》的规定，购房者在房屋建设前或建设中就要付清全部房款，交付的房款既包括了房地产开发商的成本，又包括