台山斗山项目营销推广策略.pptVIP

台山市斗山镇项目营销策略提案 中驭全价值机构 中驭全价值机构 2012.12.8 目录 ●项目市场调研数据与分析 ●项目推广定位建议 ●项目营销策略执行（客源累积的策略） ●项目的推案计划 ●项目销售分期策略 ●项目售楼处及现场包装建议 斗山镇概况 斗山镇位于台山市东南部，毗邻港澳，距澳门48海里，离香港87海里。在广东省批准设立的广海湾工业园区内，是广东省批准成为首批中心镇之一，又是鳗鱼专业镇。全镇有18个村委会和一个居委会，156条自然村，总面积约120平方公里，全镇人口54000多人，而旅居世界91个国家和地区，斗山籍华侨乡亲有8万多人，素有“中国第一侨乡”、“内外两个斗山”、及“鱼米之乡”之称。 产业概况：全镇现有企业800多家，主要有制衣、织布、陶瓷、化工、五金电器、粮食加工、工艺编织、鳗鱼养殖加工出口、饮食、运输等行业。其中主要支柱产业有服装纺织，青鳗出口加工，陶瓷及五金电器。 区域房地产市场调查数据汇总 楼盘名 地点 面积 价格（元/平方） 备注 不含杂费 含杂费 海怡花园 台山斗山镇 115-140 2500 2800 本楼盘是斗山现时在售的一个楼盘，项目已经建成并交付，总货量228套，2008年开售至今销售100套，未及一半，开发商销售手法较落后，没有现场包装和销售物料，价格报价2-6层2500元/平方，7层2000元/平方，但还有其他各项杂费，计算后约为2800元/平方，售出的楼层均为2-4层，5-6层销售较少，7层基本上未有售出。 海滨花园 台山广海 116-130 3180 3615 本楼盘现正兴建到第四层，明天年底加楼，总推货量30套，至今销售20套，销售部设置附件单体楼的单车房内，没有现场包装，售出的楼层均为2-4层，5-7层销售 中环广场 台城 91-135 　 4900 项目为台山大型前沿商业居住综合体，位于台山碧桂园路口，占地面积 8万平方,建筑面积 40万平方，首期已经封顶，11月25日开盘，推出货量208套，已经销售9成，仅剩余10余套高楼层单位 碧桂园幸福里 台城 105-140 　 5100（带装修） 本楼盘距离台山碧桂园约2公里，不在台山碧桂园园区内，属独立小区，现推的是中间位置的楼王，由于受到附近中环广场和华浩国际城等项目的影响，楼王的售价与前期推出的路边的楼价相当 项目市调数据 项目市场调研分析 当地住宅多以简单社区与单体楼为主，缺乏大型高档社区。总体房地产市场竞争不充分，市场存在一定空白位，如项目能在开发规划理念产品形象宣传上提升即可突破空白。 市场产品以多层步梯为主，平均户型面积较大，面积段集中在100-140平方之间，中小户型的供应基本空白。本地购房以及自主居多，斗山镇出国的人口相对于留在本地的居民人数，成购房主力 ，购买目的多是养老。 住宅产品规划以及立面风格设计相对落后，如本项目以优秀的建筑规划设计、产品品质投入市场，可获遥遥领先地位，而且短时间内周边亦无竞争对手。 项目市场调研分析 商业的格局以虚镇形式为主，相对于周边的广海镇商业欠缺发达，缺乏中等规模以上超市或购物中心，餐饮娱乐需求需到市区台城。 本社区的品质可与台山市区楼盘相比肩，相对于各自地方镇而言，在规划理念、户型设计、景观设计等突出优越性，将能创建当地最具有竞争力和持久社会影响的一流居住社区。 规划产品建议：小区的服务配套应以高档居住社区为标准，完善生活配套，一大型超市包括生鲜区、一社区服务中心包括医疗站、以及在商业区中设置之精品零售店等。因本案所在位置相对周边生活配套较少且品质不高，本社区可极力营造区域生活配套商业中心，对于社区品牌锻造以及销售有莫大的推动。 项目推广定位 项目定位：本地最具竞争力和持久社会影响力的 一流居住社区。 核心竞争力构建：高标准的设区服务配套：一大型超市包括生鲜区、一社区服务中心包括医疗站、精品零售商业街，以及餐饮娱乐一条街。打造区域配套商业中心，锻造品牌楼盘地位。 客户定位：主力购房者是本地改善型客户，周边镇的首次和首改客户为主。周边客户以周边乡镇迁入城镇为主。 竞争策略：竭力提高景观之营造、环境之优化及整体社区商业生活配套之口碑品质，在市场树立标杆。 项目营销执行 主要问题 ●从2012年1月15日前，现场售楼处和项目工地现场包装到位，配合销售工作展开 ●2012年12月10日至1月15日，只有1个月的现场展示时间，在传统媒体不适用本项目的情况下，在如此短的时间内，完成意向客户的累积 ●以5000人／次，每周一次的频率进行定期DM开发。●用“压海绵”的方式，对每一个圈层客源进行梳理。●同时利用电话开发、短信沟通和邮件产品发布的多重方式进行产品发布。 解决方案： 启动期媒体投放渠道与初步预算: 项