第四章城市土地市场城市土地利用市场结构地租地价.pptVIP

四、建立土地储备的约束机制 ?土地储备是在政府委托下以社会整体利益为目标，服务于社会经济建设,以市场经营为手段的行为。 ?制定相应的约束机制，规范土地储备的行为：一方面是对各利益群体的保护；另一方面也能使土地在市场的约束与调节中得到更合理的配置。 ?解决这一问题需要从两个层面着手： 制度层面： 解决的途径是，管理权、经营权分离，成立“城市土地资产管理委员会”作为国有土地的代表经营土地，负责经营国有土地。 管理层面 政府转变职能，从市场主体（运动员）变成裁判员和服务员，政府干预市场变成政府维护和稳定市场。 拆迁等问题也同样需要制度的保障 五、建立土地储备制度模式的基本框架：以北京市为例 1、成立组织机构 实行土地储备联席会议制度 建立市局—市土地储备中心—分中心三级体制 市国土房管局负责 2、建立土地交易市场 3、划定重点储备范围 实施中应本着先易后难、先急后缓的原则，先试点后推广，有重点有步骤地加以推进。 重点储备的范围主要包括：对城市规划影响大的特殊地区、城市重要功能区、城市发展快房地产增值潜力大的地区、新增建设用地和依照有关政策收回的土地等。 4、完善法律框架 1、土地的双重属性表现在哪些方面？二者之间的基本关系是什么？ 2、如何理解土地在房地产业中的地位？城市土地具有哪些特性？ 3、如何理解土地市场的供给与需求，对土地市场供给与需求的影响因素有哪些？ 4、产业组织分析视角下的房地产有哪些市场结构形式？ 5、在不同层次的土地市场（一级、二级土地市场），如何实现土地使用权的转让？ 6、什么叫地租？城市地租有哪几种形态？土地区位选择对房地产开发有何重要意义？ 7、试述我国土地收购储备制度的功能和模式？ 8、建立土地储备制度需要解决哪些问题？ 本章思考题： 分析与讨论：土地一级开发的现状、存在的问题与开发模式的政策 一、土地一级开发的现状及存在的问题—以中关村为例 中关村协调小组 会 中关村科技园区管理委员会 一级地块开发方案 选择一级开发企 业 土地一级开发 根据土地一级开发承包合同和审定的规划方案组织验收 市计委、规划委、建委、国土房屋管理局、财政局组织评标 市计委、市规划委 中关村土地一级开发现行运作模式 ?暴露出一些问题和矛盾，主要表现在： 土地来源的复杂性 土地利用目标的两难性 相关主体关系不清，影响开发效率 各开发主体的风险与收益不对称 信贷过度集中，银行蕴藏巨大风险 科技园内各园区开发建设不协调 二、建立适宜的土地一级开发模式的政策建议：以中关村为例 ?中关村土地一级开发要达到以下目标： 进行总量控制、调节土地市场 进行土地市场的有序建设、完善管理规范 保障土地收益合理分配、实现国有土地资产的保值增值 促进地区经济和高新技术产业的持续、稳定、快速发展 1、建立中关村科技园区土地储备机制 集体土地 其他用地 住宅等生活设施用地 商业等服务设施用地 工业企业用地 原划拨土地 闲置土地 某企业用地 房地产开发商A 房地产开发商B 房地产开发商C 土地一级市场 土地二级市场 图Ⅰ 未建立土地收购储备制度前的土地交易方式 * * 第四章 城市土地市场（城市土地利用、市场结构、地租地价） 内容提要： 1．城市土地利用的经济学原理 2．土地市场的均衡分析 3．土地市场结构分析 4．城市的地租与地价 5．城市土地储备制度 一、土地的双重属性 第一节 土地与房地产 1、土地的自然特性: ?土地总量的有限性 ?土地区位的差异性 ?土地位置的固定性 ?土地使用的耐久性 2、土地的经济特性: ?土地的稀缺性 ?土地的区位可变性 ?土地的报酬递减性 ?土地经营的垄断性 二、土地在房地产业中的地位和作用 1、土地在房地产业中的地位 ?土地在房地产开发中居于基础性的地位 ?土地市场是整个房地产市场中的基础性市场 ?土地的权属关系是房地产基本经济关系 ?促进土地资源合理配置，提高企业效益。 ?土地区位选择决策是房地产企业成功的关键 ?土地政策是房地产宏观调控的重要手段 2、土地在房地产业中的作用 地位决定作用 土地利用总体规划是在一定时期和一定地域范围内，根据土地资源现状和潜力及国民经济和社会发展规划，对各类用地进行统筹安排和合理布局。 土地利用总体规划 《中华人民共和国土地管理法》第十九条规定了土地总体规划编制的原则：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；提高土地利用率；统筹安排各类各区域用地；保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用；占用耕地与开发复垦耕地相平衡。 城市总体规划是指对—定时期内城市性质、发展目标、发展规模、土地利用、空间布局以及各项建设的综合部署和实施措施。 城市总体规划 《城市规划编制办法》第十四条至第十七条的规定，