房地产a鑫润花园可行性研究(下).docVIP

目 录 一、总论 1 （一）项目概况 1 （二）项目编制依据 6 （三）问题与建议 8 二、项目建设的背景和必要性 10 （一）政策背景分析 10 （二）项目区社会经济状况 14 （三）本行业及关联产业发展现状 14 （四）项目建设的必要性 15 三、承办单位概况 18 （一）概况 18 （二）研发能力 19 （三）财务状况 19 （四）法人代表基本情况 19 四、市场分析与销售方案 20 （一）市场分析 20 （二）市场竞争优势分析 29 （三）营销方案、模式及策略 33 五、项目选址与建设条件 38 （一）场址所在位置现状 38 （二）场址建设条件 39 六、建设方案 41 （一）建设规模与布局 41 （二）建设目标与功能定位 42 （三）产品质量标准 46 （四）构建绿色有机农产品流通体系 47 （五）土建工程 64 （六）主要设备 65 七、总图、运输与公共辅助工程 70 （一）总图布置 70 （二）公共辅助工程 70 八、节能减排措施 72 （一）能耗及污染分析 72 （二）单项与建筑节能工程 72 （三）节能措施综述 72 九、环境影响评价 74 （一） 环境影响 74 （二） 环境保护与治理措施 74 （三） 评价与审批 75 十、组织机构与人力资源配置 77 （一）组织机构与职能划分 77 （二）劳动定员 77 （三）经营管理模式 78 （四）经营管理措施 79 （五）技术培训 80 （六）劳动保护与安全卫生 80 十一、项目实施进度 81 （一）建设工期 81 （二）项目实施进度安排 81 十二、投资估算与资金来源 82 （一） 投资估算依据 82 （二） 投资估算 82 （三）资金来源 83 （四） 资金使用和管理 83 十三、财务评价 85 （一） 财务评价依据 85 （二）营业收入、营业税金和附加估算 85 （三） 总成本及经营成本估算 86 （四） 财务效益分析 86 （五） 不确定性分析 88 （六）财务评价结论 91 十四、社会评价 92 （一）社会效益分析 92 （二）未来发展潜力 93 十五、风险分析 96 （一）政策风险控制 96 （二）投资风险控制 96 （三）经营风险控制 96 （四）管理风险控制 97 （五）行业风险控制 98 （六）市场风险控制 99 （七）资金运用和管理的风险控制 99 （八）自然风险控制 99 十六、研究结论与建议 101 （一）结论 101 （二）建议 103 [六].项目开发规划建议 6.1.主题定位下的设计建议 6.1.1.写字楼定位的设计建议 作为新型写字楼的设计，首要满足的是客户的灵活性。 ——使用上要配套齐全，在线路设置与功能上要对高新科技的应用和发展足够的预留空间； ——满足中小型公司客户具有的弹性工作时间及加班或过夜的需要，可以考虑是否增设洗手间； ——从降低成本及灵活管理的角度出发，在中央空调的增设上可以再详细考虑； 6.1.2.公寓定位的设计建议 6.1.2.1.低投入客户需求面积 受自用客户自身能力的局限，公寓在“创业者之都”这种主题定位下，他们所能承受的单元间隔将以小间隔为主。同样的，小间隔单位总投资金额偏低，相应的降低了投资风险，也会更容易的吸引前期投资客户。换句话说，因为投资风险不大，所以客户在楼花时期投资的机会也会增加，这对项目销售工作有较大的帮助。 一房一厅主要针对客户：单身客户、创业一族、投资者等。单身人士、创业一族的人士不会有太强的经济基础，一般会选择小单位，而投资者则会考虑小单元易于出租，回报快的特点。尽管两类人士的需求出发点有所不同，但其共同的需求特点都会偏向于选择小面积的单元； 参考目前广州及番禺几个小间隔公寓的设计，以及一般客户需求、客户投入测算，单位间隔在40—60平方米以内的套间，其市场承接力最大。 6.1.2.2.高投入客户需求面积 以前经营公寓的大部分物业只租不售，令众多的个体投资者望门兴叹。现时已逐渐有相关项目开始运用“以租带售”的模式。如率先打破公寓市场单一业主的“传统”、以“带租约发售”的新大厦正是由于投资者的追捧而一举获得成功。此外，我国近年的金融政策渐趋开放及成熟，各大银行多元化的按揭业务随之而起，相信现时广州番禺人对于银行按揭的态度已非常开放。因此，现时市场刚兴起的租务按揭贷款相信也会被相当大部分的小投资者接受，从而加大其在房地产市场上的活跃度，如善用此因素将更有利及加强本项目之租转售目的。 但对于番禺市桥这样一个新兴的公寓市场，目前尚未有正式成功的国际公寓案例，所以这类投资客户在项目前期可能会有一定的顾虑， 从销售角度看，这类客户主要的投资时间是见到实际成交案例后。连租约买卖的可能性最高。 由于国际服务性公寓目标客户群的层次需求，一般这类公寓会是中大