老年服务中心项目可行性研究报告3.doc

****上风上水生态园有限公司 “鸿泽苑”生态老年服务中心项目 可行性研究报告 北京****工程咨询有限公司 二〇一一年十一月 目 录 第一章 总 论 1 1.1项目背景 1 1.2项目概况 5 1.3 结论 7 第二章 场址选择与建设条件 8 2.1 场址选择 8 2.2 建设条件 8 第三章 建筑方案选择 11 3.1 建设指导思想与原则 11 3.2 项目总体规划方案 11 3.3 建筑方案 12 3.4 配套设施 14 第四章 节能篇 17 4.1 项目节能设计依据 17 4.2节能措施和节能效果分析 21 4.3本项目年能耗总量 26 第五章 环境影响评价 28 5.1 项目建址环境现状 28 5.2 环境质量标准及污染物排放标准 28 5.3 项目建设及运营期对环境的影响 28 5.4 环境保护措施与投资 31 5.5 环境影响评价 31 5.6 建议 32 第六章 劳动安全卫生消防 33 6.1 编制依据 33 6.2 危害因素及危害程度分析 33 6.3 安全设施 33 6.4 消防设施 34 6.5 卫生 34 第七章 组织机构与人力资源配置 35 7.1 组织机构 35 7.2 人力资源配置 35 第八章 项目进度安排及招标方案 36 8.1 建设工期 36 8.2 项目进度安排 36 8.3 项目招标方案 37 第九章 投资估算及资金筹措 39 9.1 投资估算 39 9.2流动资金估算 40 9.3项目总投资估算 40 9.4 资金筹措 40 第十章 财务评价及社会评价 44 10.1 财务评价 44 10.2 社会评价 44 10.3 社会评价结论 44 第十一章 研究结论与建议 46 11.1结论 46 11.2建议 46 第一章 总 论 1.1项目概述 1、项目名称 2、项目承办单位 ****上风上水生态园有限公司建设性质 新建 建设地点 建设规模与内容 建设规模 建设内容 土建工程 名称 面积（m3） 层数 结构 1 院落式住宅楼 20000 三层 框架 2 酒店式公寓楼 25000 五层 框架 3 独院式民居 22000 三层 框架 4 综合楼 20000 四层 框架 5 办公楼 3200 三层 框架 6 值班室 100 单层 砖混 7 锅炉房 80 单层 砖混 8 配电房 80 单层 砖混 9 污水处理站 60 单层 砖混 　 合计 90520 　 　 综合楼内设：医疗室、健康咨询室、心理咨询室、保健中心、咖啡馆、图书馆、剧场（兼数字电影放映功能）、健身房、书画室、音乐室等功能场所。 ②设备工程 辅助工程 项目配套建设给排水、变配电、消防、道路、绿化、围墙等基础设施工程。投资估算与资金筹措 投资估算资金筹措 建设年限 120806.04m2 2 用地性质 居住用地 3 建筑面积 m2 90520 4 容积率 0.75 5 绿地率 56% 6 建筑层数 低层 7 建筑耐久年限 年 50 8 建筑结构耐火等级 级 二 9 屋面防水等级 级 三 10 建筑抗震设防类别 类 丙 11 抗震设防烈度 度 6 12 结构形式 框架结构 13 建设期 年 2 14 定员 人 300 15 项目总投资 万元 8500 16 年营业收入 万元 11000 17 年总成本费用 万元 7452.21 18 年利润总额 万元 3327.79 19 净利润 万元 2495.84 20 财务内部收益率 % 41.36% 税前 31.94% 税后 21 投资回收期 年 3.1 动态投资回收期（税前） 4.1 动态投资回收期（税后） 22 总投资利润率 % 39.2 1.2可行性研究编制原则、依据与范围 1、编制原则 （1）项目是在严格按照国家有关法律，行政法规和地方有关政策，在城市总体规划的框架原则下，充分结合当地自然条件和和实际情况，并参照其他省市在老年公寓开发建设的有益成果，因地制宜，科学合理的提出既符合本地经济状况又符合居民生活水准而开发建设的。 （2）项目充分合理利用本地的经济，地理环境和土地资源，合理开发利用土地，发挥城市综合功能，合理使用资金，提高投资效益。随着居民收入水平的不断提高，居民的生活状况随之不断改善，逐步向消费需求多元化，消费需结构合理化发展。在追求物质生活质量的同时，追求充实的精神生活成为必然。 （3）该项目建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，力求整体协调，统一和谐。总体布局充分考虑经济，人文及生态环境，利用建筑物的科学布置及周边环境的合理安排，建设环境幽雅，功能实用，档次较高的老年公寓。