老年住宅课题研究报告(可行性报告).doc

老年住宅课题研究报告（可行性研究报告） 目 录 第一章 申报单位及项目概况 4 第一节?? 项目申报单位概况 4 第二节 编制依据及范围 4 第三节 项目结论 5 第四节 项目概况 8 4.1项目提出的背景 8 4.2项目建设必要性和可行性 10 4.3市场分析及预测 11 4.4厂址选择与建设条件 16 4.5工艺技术方案 20 4.6工程建设方案 26 4.7公用工程 32 4.8职业安全卫生 38 4.9消防 42 4.10企业组织与劳动定员 44 4.11项目实施计划与工程管理 45 4.12投资估算 47 4.13资金筹措 49 第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析 51 第一节 发展规划分析 51 第二节 产业政策分析 55 第三节 行业准入分析 56 第三章 资源开发及综合利用分析 57 第一节 资源利用方案 57 第二节 资源节约措施 57 第四章 节能方案分析 61 第一节 用能标准和节能规范 61 第二节 能耗状况和能耗指标分析 62 第三节 节能措施和节能效果分析 63 第四节 结论 65 第五章 建设用地和征地拆迁分析 66 第一节 项目选址及用地方案 66 第二节 土地利用合理性分析 66 第三节 征地拆迁和移民安置规划方案 67 第六章 环境和生态影响分析 68 第一节 设计依据及标准 68 第二节 项目周围环境质量现状 68 第三节 设计原则 69 第四节 生态环境影响治理措施 69 第五节 生态环境影响分析 71 第七章 经济影响分析 72 第一节 经济效益分析 72 第二节 行业影响分析 78 第八章 社会影响分析 79 第一节 社会效益分析 79 第二节 社会适应性分析 79 第三节 社会风险及对策分析 80 大规模的老年生活社区例如美国的太阳城、安妮?马克西姆老人住宅，日本的中轻井泽居住区，瑞典的斯特卢布里卡集合住宅等等都是著名的老年聚集住宅。这种模式的产品以出售为主要的模式，房地产开发商将整个社区做成集教育、休闲、医疗、购物、酒店、住宅和艺术于一体的大规模老年生活社区，真正达到“学?养?住”的统一，是具有持续发展能力的好项目。但同时必须依托文化素质相对较高、且收入稳定、思想观念很能接受全新退休生活方式的老年群体。因此在对市场的选择、推广和销售方面将是一个全新的挑战。 4、国内老年住宅的物业管理方式 很多开发商认为，老年住宅的建设费用和维护费用是普通住宅的五倍，物业管理的难度可想而知。根据国内老年人的特殊性，物业管理要包括社区医疗护理中心、家政服务中心、老人再就业中心、旅游服务、房屋置换服务以及婚介中心等。4.1 老年住宅物业管理的基本操作模式老年住宅物业管理所涉及的内容之多、范围之广是其他物业所不能及的，在目前经验少的情况下，开发商不可能独自承担所有的服务内容，可以选择将服务内容外包给引进社区的专业机构，也可以采用物业管理公司与专业机构合作的方式来进行。4.2 老年住宅物业管理的收入结构老年住宅物业管理的收入主要由几个部分构成：日常物业管理费、医疗服务费、家政服务费、配套设施使用费、特殊护理费以及其他因个人需要产生的收费。小结：目前，国内老年住宅的经营模式仍然停留在福利或是微利的层面上，历史的原因造成现在占决大多数的老人消费能力弱，而且消费观念老旧。正是因为利润薄弱，没人肯介入，才造成了老年住宅产品的空白，所以，市场上仅有的产品销售看好是肯定的。但是，我们要认识到，目前的消费力的确是非常有限，需求释放后要再次凝聚所需要的时间并不短。在有限的发展历程中，尝试以销售方式回收利润并获取成功的不过两家，从他们的操作模式中，不难发现，老年住宅无论是在设计、宣传、销售乃至资金回收方面的操作过程都比普通住宅要困难。开发商要在老年住宅产品中获取发展，根源还在于要打开更多的筹资渠道，才能打通资金循环的良性通道。 第三部分：国内老年住宅消费市场研究 1、国内老年住宅消费市场研究1.1国内城市老年人口比例、住宅现状及收入分析? ??1.1.1国内城市老年人口比例据世界卫生组织的资料，一个国家的老年人口系数达到10％以上（60岁以上人口）或7％（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老年型社会。老年人口系数是指一定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度（《人口与社会保障研究》陈朝先著，1998年版）。我国人口老龄化发展很快(如表1-1)，1997年，我国已经进入老年化国家行列。北京、上海、天津、广州、沈阳、大连等大城市也快速进入老年型城市。目前我国60岁以上老年人口已达1.3亿，占全国总人口的10％以上，到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28％，即每4个人中就有一位老年人。又据