XX项目C2C3地块开发节奏提案与C1地块衔接开发问题.docVIP

XX项目C2、C3地块开发节奏提案（与C1地块衔接开发问题） 一、开发思路 思路一：C1、C2地块第一批次，或C2地块衔接C1地块第一批次开发，C3地块第二批次开发。 1、开发步骤细分 进度 第三阶段 全面入市 第二阶段 1、项目营销控制 入驻主力店签约 2、项目周边环境营造 3、沙盘、模型及效果图制作完成 4、主力店确定 5、银行按揭事宜落实 6、合同文本准备落实 7、销售现场准备就绪 8、开盘准备就绪 9、经营管理介入 10、销售法律手续及按揭手续办理。（此项横跨整个销售期） 第一阶段 11、销售开盘 1、项目定位研究 2、土地及项目报建（与C1段同时报建） 3、项目动工及工程管理 4、项目招商方案确定、展开 5、总体成本控制（财务部） 第一阶段 第二阶段 第三阶段 时间预判 2、优劣势分析 优势分析： （1）、由于商业业态的明确定位，明确展示项目的升值潜力并直接正面影响住宅销售。 （2）、在市场需求允许的情况下快速实现资金回笼 （3）、塔楼销售提前进行，并实现销售资金回笼 劣势分析： （1）、根据大部分意向卖场的入驻定律（见附件3），该计划第一~第二阶段（主力店锁定并签约）执行周期接近2年，与住宅销售几乎没有有效衔接 （2）、根据大部分意向卖场的入驻条件（见附件1），商业项目建筑主体格局改动困难，招商难度增加，若以最高要求修建又会增加大量建安成本 （3）、目前市场态势冷淡，区域常住人口密度小，附近高校学生仍处于就近消费且消费水平低的市场引导阶段，销售、招商难度大（尤其销售），与公司项目销售快进快出思路相悖。 （4）、由于没有做专业的相关商业地产市场调查，市场需求度把控困难，对商业部分的准确定位有障碍。 3、市场判断与准入 目前周边高校经济带处于低端位置，多为农民自建房形成的非市政规划街区；区域常住居民密度小，目前生活购物距离大（目前新城区商业密度小，物种少）；周边待建项目、在建项目、在推项目体量巨大。由此判断未来两年内区域内入住居民数量会有很大的增量，市场对商业配套的需求会加大。综上，满足该思路的市场准入条件为： （1）、密切关注项目周边人口密度，准确把握商业市场空缺，从中偏低端餐饮、娱乐、购物开始进入市场，为C3商业入市打好基础； （2）、前期写字楼需求小，故C2地块塔楼可围绕小户型电梯公寓入市，填补C1地块小户型空缺； 销售与招商衔接上，为了满足公司快进快出指导思路，极有可能出现未实现招商（根据附件3可知在此基础上引入主力店可能性很小）而提前进入销售周期，导致销售风险极大，执行上完全悖离公司快进快出思路，可能死盘。 思路二、C1地块一期开发，C2、C3地块第二批次开发，开发与一期无明显衔接。 1、开发步骤细分 第一阶段 第二阶段 第三阶段 第四阶段 1）、市场研判、定位 1）、招商工作围绕主力店谈判全面铺开 1）、主力店签约 开盘 2）、大型主力店筛选、接触 2）、其他小型商源接触 2）、项目建筑报建 （为主力店量身定做建筑主体） 2、优劣势分析 优势分析： （1）、由于有充分的时间对商业业态进行准确定位，规划更完整，能更好的把控市场节奏，地块销售实现短、平、快几率更大，为公司获在商业板块取更大价值可能性更大。 （2）、能更清晰的根据市场需求对目标消费群进行合理诱导，其中包括公司住宅板块的消费群（C1和B地块）、商业部分其他非主力商家、周边常住消费群。 （3）、根据商家需求进行建筑定位，量身定做的建筑形态更可增加签约的几率，降低招商难度。 （4）、前期资金需求量降低，开发风险降低（可根据实际情况灵活调整商业主体规划），可实现多点入市。 劣势分析： （1）、地块空置时间较长，与公司短期内资金回笼计划相悖； （2）、入市时间的拖延会为项目带来更多的竞争对象； 3、市场判断与准入 由于届时市场更成