2006北京房地产市场分析报告79.pptVIP

? 区域特征：八大板块争雄 众所周知，商铺投资与经营要看区域优势与客流量大小。回顾2006年商铺供应与投资热点区域，不难发现，热点区域日益细分，多中心格局逐渐形成。海淀、西城和朝阳三大区域表现突出，而在三大区域中，八个板块的商铺“劲头”最旺。这八个板块分别是：中关村、北三环、金融街、西单、CBD、朝青、百子湾，以及望京。 海淀：中关村、北三环发力近两年，海淀区的商业地产在发展中已逐渐形成了五大商圈。这五大商圈包括公主坟、双榆树、金源、金四季商圈以及中关村，五大商圈现有的商业总面积已超过了140万平方米。2006年，中关村板块和以大钟寺为中心的北三环板块，商铺市场表现最突出。2006年中关村板块上市的商铺包括新中关购物中心、第三极文化中心、中关村e世界等多个项目，而其中尤以电子商铺和小面积店铺为主。从各区域商铺的平均户型面积看，崇文区最小，平均单位面积仅67.07平方米，海淀区倒数第二，平均单位面积93.5平方米，这也是几大区域中，商铺平均单位面积低于100平方米仅有的两个区域（各区商铺平均户型面积参见表1）。大钟寺国际广场的出现为北三环的商铺市场注入了一股巨大力量。该项目总投资额达30亿元，仅商业面积就达21万平方米，将极大地拉动这一区域的商业消费市场。此外，海淀区的商铺供应还有阜石路的锦绣大地物流港、北京兴海商业物流中心两个物流类商铺，以及五道口商业中心、权金城国际中心、郦城、百望新城等商铺供应。 ? 西城：金融街、西单争胜金融街板块出现了两大强势商业的争霸，西单最后的两块商业宝地业已开发，百盛在金融街的商业市场中历来是一枝独秀，然2006年，8.9万平方米的四季商城的出现将打破这一格局，其定位为“奢华、时尚、高品位”，必然与百盛形成竞争，商铺将于2007年正式开业。四季商城的出现虽对百盛有一定的竞争压力，但其更大的意义则是填补金融街的商业空白，若二者能实现错位竞争，区域的商业氛围将更浓，对两个项目来说都是巨大利好。2006年在西单这个传统的商业中心区，又出现了两个全新商业项目：西单Mall与美晟国际广场，二者皆定位于高端商业，可谓上演最后的奢华盛筵。由于商业布局和业态规划的痼疾，该区域的不少商铺经营效果不理想。西单是各大商圈问题最多，调整最频繁的商圈之一。西单Mall与美晟国际广场的出现会给西单商圈带来怎样的变化，令人期待。 朝阳：CBD、朝青、望京、百子湾共荣朝阳区凭借地盘大的优势，在2006年中，CBD、朝青、望京和百子湾四大商铺热点板块风头正劲，热点板块之数目位于各区之首。CBD板块最受关注的商铺项目无疑是华贸中心商业部分，其商业总面积达30万平方米，并且引进了不少知名商家，其中包括来内地开设第一家百货公司的台湾新光三越。据了解，在华贸中心600多个品牌专卖店中，单国际奢华品牌就多达90个；同时，沃尔玛在万达广场的新店在2007年开业，同时进入万达广场的还有一座中国仅有的法国雅高索菲特白金五星级酒店。此外，位于东大桥路的世贸天阶也为CBD注入约8万平方米的商业体量。2006年，朝青板块的商业不断开发：润枫水尚有4万平方米的底商、天鹅湾有5万平方米的底商，还有青年汇、珠江罗马嘉园、星河湾等住宅项目都有较大的社区配套商业。商业形态以社区商业为主，这也正是朝青板块2006年商业的最大特点，据统计，该区域目前的商业放量约30万平方米，这些商铺的开发入市将很快扭转该区域商铺供应不足的局面。望京在开发过程中有明显的“先住宅后商业特征”，2006年正是望京商铺市场活跃的一年。望京国际商业中心全面开业，六佰本（望京商业街）入市以来，目前售价超过了2.2万元/平方米，同时方恒国际中心也已于2006年年底入市，还将再增加该区域的商业供应。2006年，仅沿海赛洛城就提供了12万平方米的商铺面积，这让百子湾板块的商铺市场强势放量；12月23日，大成国际商业中心就举行了说明会，最新推出一二层的产品：欧式原生态步行街；同时，苹果派等社区的商业也都纷纷入市。与百子湾的住宅火暴一样，该区域的商业发展也非常迅猛。此外，丰台和通州的商铺表现虽不如上述八大热点区域火暴，但其发展潜力都非常大，尤其是通州区，随着住宅的开发入住、消费人群的增加，其商业也将很快进入快速发展阶段。 ? 展望：2007将成“商铺招商年”  2006年京城商铺市场销售火暴，不过实际招商经营情况却比较冷清，可谓喜忧参半。而展望2007年，业内专家多数认为此种喜忧参半的市场形势还将延续。2007年，《商业网点规划条例》将对商铺市场进行规范。虽然该条例尚未正式出台，但其核心内容，比如开发1万平方米以上的商铺须进行听证等原则都已明确。据悉，该条例将在今年正式实施。另外，继2006年政府对“售后返租”、靠宣称投资回报率来吸引买家的营销行为进行禁止，200