土地价格测算方法要点.pptxVIP

土地价格测算专题（以商住用地为例） 附件 2 二法均为获得楼面地价，以其作为土地价格测算的标准（根据容积率不同，会导致土地成本不同） 市场比准法通过参照市场上相似项目的楼面地价，通过关联系算，测算项目楼面地价 步骤： 选取参照项目 建立关联系数 楼面地价测算 选取参照项目：根据出让时间相近，地块区位相近，以及土地性质相同等三大原则选取参照项目，获取其楼面地价 【市场比准法：STEP1 】 注：若当年无土地出让，则须在已有出让年限的地价基础上计入相应的增长率（5%-10%） 新都集团地块 天元置业地块 城郊置业地块 案例 潭土网挂[2011]014号 潭土网挂[2012]004号 潭土网挂[2012]032号 土地受让方 湘潭城郊置业有限公司 湘潭新都房地产开发有限公司 天元置业有限公司 土地性质 商住用地 商住用地 商住用地 成交价 （万元） 5546 5224 11520 占地面积 （㎡） 7557.52 17412 48000 容积率 3 6.2 2.5 成交日期 2011-06-29 2012-02-17 2012-11-16 建筑面积 （㎡） 22671 107954.4 120000 单位地价 (万/亩） 489.25 200.03 160.01 楼面价 （元/㎡） 2446.30 483.91 960.00 按5%的增长率得出2014年楼面价 3081.63 564.43 1058.40 参照项目从区位、规划、交通等八项因素与本项目进行比较，根据拟合程度获取比较系数，最终获得各项目土地的综合比较系数 计算公式：权重*拟合程度=比较系数 拟合程度取值范围：0-2 比较系数：越接近“1”代表与本项目约相似 建立关联系数：通过区位、景观、交通等多方面与本项目进行比较，得出各方案比较系数 【市场比准法：STEP2 】 评估因素 权重 城郊地块 新都地块 天元置业地块 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 区位因素 20% 1.5 0.3 0.8 0.16 0.8 0.16 生态景观 15% 0.8 0.12 0.9 0.135 0.9 0.135 区域规划 15% 0.9 0.135 1 0.15 1 0.15 地形地质 10% 1 0.1 1 0.1 1 0.1 容积率 10% 1 0.1 1.6 0.16 0.9 0.09 交通状况 10% 1.6 0.16 0.9 0.09 0.9 0.09 宗地规模 10% 1 0.1 1 0.1 1.2 0.12 公建配套 5% 1.5 0.075 0.8 0.04 0.8 0.04 商服设施 5% 1.6 0.08 0.7 0.035 0.7 0.035 加权分 100% 1.17 0.97 0.92 根据比拟系数，相似度越高，权重取值相应提高 通过参照项目的楼面地价，结合比准系数以及各自权重，进行加权平均，得出项目2014年商住用地楼面地价为1366.62元/平方米 楼面地价测算：通过参照项目的楼面地价，结合比准系数，经过加权求和的方式，测算出本项目楼面地价 【市场比准法：STEP3 】 对比案例 均价 （元/平方米） 比准得分 权重 本项目价格（元/平方米） 城郊地块 3081.63 1.17 25% 770.40 新都地块 564.43 0.97 40% 225.77 天元地块 1058.40 0.92 35% 370.44 　项目比准价格 1366.62 本项目地块容积率按3来计算，2014年土地价格为： 土地价格=楼面价×容积率× 666.7 ÷ 10000=273.3万/亩 假设开发法 通过现有在售楼盘价格盘点，推算出项目进行二级开发的房价，进而反算出不同投资利润率情况下的楼面地价 步骤： 选取参照项目 建立关联系数 测算二级开发房价 预估未来入市房价 预算项目成本 反算楼面地价 选取参照项目：根据距离本项目较近，为在售楼盘、产品较高档等原则，选取三大参照楼盘，盘点其现实售价 【假设开发法：STEP1 】 　 纳帕溪谷 东方名苑二期 中央一品 新都汇 位置 岳塘湖湘西路西侧（交警支队旁） 岳塘岳塘区河东大道与双拥中路交汇西南角（职业技术学院旁） 板塘铺步步高往岳塘区政府旁边 九华示范区学府路一号 占地面积(㎡) 200000 188094 82790 42000 建筑面积(㎡) 5800000 600019 305050 350000 产品特征 水景地产, 公园地产,花园洋房 江景地产 创意地产,国际化社区 现时售价（元/㎡） 4800 5100 4200 3700 选取参照项目遵循原则： 产品较高档 为在售楼盘 距离本项目较近 建立关联系数：从区域、景观、交通等八项因素拿本项目与参照