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德国房价 想高也高不起来 　　在中国，高昂的房价一直是热门话题。一线城市的房价，已不低于发达国家平均水平。尽管政府屡次出手调控房价，但收效甚微。很多人不禁会问，国外政府是怎么管理房产市场的？他们怎样控制房价？ 　　在欧洲，德国房价处于“洼地”位置。以首都柏林为例，2013年一手房价格在每平方米2500至3900欧元（1欧元约合8.2元人民币）之间，二手房价格则在每平方米1440到2780欧元之间。在经济发达的慕尼黑，一手房价格在每平方米3300到6300欧元之间，二手房价格在每平方米2799到4200欧元之间。这样的房价，与国内一线城市的水平基本相当。但相对于德国人平均每月3000欧元的收入水平来说，房价并不算高。德国政府“管房子”的经验，值得关注。 　　房地产不是支柱产业 　　高房价的形成，往往是多种因素综合作用的结果。而在德国，长期以来没有形成产生高房价的政策环境。 　　第二次世界大战对德国居民的房屋造成巨大损毁，住房问题是战后政府面对的最棘手的难题之一。历届政府都把住房问题作为一项国民福利来重视。与中国很多地方政府将房地产业作为“支柱产业”不同，在德国，无论执政党如何更迭，政府从未把房地产业当作支柱产业。在政府看来，住房问题是个民生问题，直接关系到选民切身利益。房地产业在德国与医疗卫生和教育事业一样，属于社会福利体系的一部分。政府不敢轻易将公共土地和住宅建设投入市场，否则有可能面临在选举中败北的风险。 　　与此同时，德国政府一直致力于发展实体经济。汽车、电子、机械制造和化工是全球公认的德国四大支柱产业。这些高附加值的现代化制造业，维系了德国几十年的经济繁荣。 　　支持保障房 严管商品房 　　在德国，住房也分为商品房和保障房两大类。对居住品质有较高要求的人，可以选择购买商品房，否则可以租住保障房。目前，德国总人口约8500万，约有3900万个家庭。据统计，包括保障房和商品房在内的住房总量约为4000万套，供需基本平衡。德国政府一方面对发展房地产市场很谨慎，另一方面则不断加强对保障房、商品房的管理。 　　保障房制度在德国有悠久的历史，其前身是1860年前后普鲁士实行的住房合作社制度。住房合作社是非营利性建房团体，通过统一使用社员缴纳的资金以及国家的贷款和补助来建造保障房，所建住房的产权归集体所有，而社员享有其使用权。1949年，德国成立住宅及房地产企业联合会，负责建造保障房。目前，该联合会有3000多家地方分会，大批民众通过参加合作社取得了住房使用权。这种体制有助于稳定房价，让居者有其屋，特别是帮助低收入者获得了稳定的居所。德国历届政府都对合作社给予多方面的政策性支持，比如提供低息贷款，以合理价格向其出售土地，减免税费等。 　　德国的商品房开发和出售也有其特点。房产的开发、建筑设计和施工以及销售，往往由不同的专业公司负责，彼此间相互协作又分工明确。开发商负责获得地皮和整个项目的总体规划，是整个工程项目所有环节的总负责者。设计师、建筑公司和房产销售代理则分别负责设计、建造和销售。 　　德国商品房买卖普遍实行预售制度，通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款，来化解购房者和地产商之间的潜在风险。房主购买预售房，并不是一次性贷款支付全部购房款，而是按照工程的进度在交房前分期支付。如果进度延时，购房者可以随时谈判推迟付款，并要求付款折扣等。如果开发商确实无法在规定日期之前交房，购房者可以根据合同要求退款或者获得一定赔偿。这样就保障了购房者的权益。 　　德国也重视用税收制度打击炒房。法律规定，自有、自用的住宅不需要缴纳不动产税。但房产出售时，要根据评估价值缴纳不动产税，买卖成交要缴纳交易税，如有盈利要缴纳盈利税。自有房屋出租，也要缴纳不动产税，租金收入还要缴纳个人所得税。这样，德国人对投资性购房的热情不高，也很少炒房。 　　60%的德国人住在村镇 　　还有几点社会因素，也是德国房价多年不涨的重要原因。 　　德国社会已进入“后城镇化”阶段，大部分居民更青睐在环境幽雅的郊区或者农村生活。有钱人会在郊区或者农村购买商品房，或者建造别墅。据统计，60%的德国人住在村镇，而且这一比例还在上升。因此房地产市场，尤其是德国各大城市的商品房市场一直不温不火，“炒房”的事更是非常罕见。 　　此外，德国不是移民国家，对移民的资质管控很严，这就避免了大量外来人口购房。而且移民德国者主要来自土耳其等国，购买力并不是很强。 　　德国各地区经济发展相对均衡，形成了慕尼黑、科隆、汉堡、法兰克福、斯图加特和柏林等几个经济中心，这也避免了求职人口集中涌入某个城市寻求工作，进而寻求住房，拉高房价的现象。 　　德国银行对贷款的控制很严格，通常根据工作合同期限和工资额确定最长贷款时间和最高贷款额。很多人的工作合同期限