众夏地产深圳城市风尚商业裙楼营销策划报告--tommy11268.pptVIP

项目价格测算一 租金返算法（按商业地产市场常规返租6%计算，即投资者可接受的最低商业地产投资回报率） 租金返算公式：销售价格=租金价格*12月/年回报率 一楼价值测算=一楼租金均价*12/6%=65*12/6%=13000元/㎡ 二楼价值测算=二楼租金均价*12/6%=45*12/6%=9000元/㎡ 三楼价值测算=三楼租金均价*12/6%=31*12/6%=6200元/㎡ 本项目商业铺面售价计算主要以“租金返算”法为基准，同时结合周边商业项目基本售价水平，再综合考虑本项目商业铺面的个性特征和片区未来升值潜力得出。 项目价格测算二 通过对项目周边典型楼盘商业售价测算本项目商业价格 项目名称 东方御花园 罗马公园 和兴花园 天键骏城 锦绣东方 尚景欣园 铺面类型 街铺 街铺 街铺 街铺 街铺 街铺 主力面积 50-60㎡ 40-60㎡ 40-100㎡ 70-90㎡ 40-50㎡ 70-90㎡ 销售均价 2.2万 1.45万 1.2万 1.4万 1.75万 1.5万 说明：东方御花园和锦绣东方之所以卖出高价，也是基于这两个项目位置较好，预期展望值高，铺面具备街铺特征，面积适中，在片区具有一定的知名度。 项目一楼价格测算表 权重 本项目 和兴花园 东方御花园 罗马公园 天键骏城 锦绣东方 尚景欣圆 权重 45% 5% 20% 20% 5% 5% 地理位置 0.25 0.2 0.18 0.18 0.22 0.19 0.2 0.19 商业氛围 0.2 0.1 0.13 0.12 0.14 0.11 0.11 0.11 铺位规划 0.15 0.12 0.12 0.12 0.12 0.11 0.12 0.11 铺位类型 0.15 0.1 0.14 0.13 0.12 0.11 0.12 0.11 周边人口 0.15 0.1 0.1 0.12 0.13 0.12 0.12 0.11 业态规划 0.1 0.1 0.06 0.06 0.08 0.06 0.06 0.06 合计 1 0.72 0.73 0.73 0.81 0.7 0.73 0.69 销售均价 1.2万 2.2万 1.45万 1.4万 1.75万 1.5万 比较均价 13514 16438 30136 17901 20000 23972 21739 项目一楼价格建议 通过参考周边楼盘基本售价得出本项目一楼基准均价13500元/㎡，根据商业地产市场行情，铺面价格一般在基准均价的基础上下浮动3000元/㎡ 因此本项目一楼市场价格区间：10500-16500元/㎡ 最终价格建议 通过参考周边市场典型楼盘基本售价得出本项目一楼售价与通过租金返算得出售价基本吻合，在综合考虑项目铺面的个性特征和项目目前所处位置周边的特殊性，因此建议本项目商业价格为： 一楼商业价值测算=13000元/㎡ 二楼商业价值测算=9000元/㎡ 三楼商业价值测算=6200元/㎡ 针对性营销策划报告思路 目标沟通 租金及 价格建议 项目统筹 市场背景 项目定位 营销操作 经济测算 销售模式对比 价格建议 销售模式建议 项目销售模式建议 销售模式 优势 劣势 适用条件 直接销售 简单﹑方便,开发商所需要面对问题较少; 1.无法保证较高销售价格; 2.无法在最短时间内快速销售全部商铺; 3. 无法保证商业街后期经营状况,对投资者的投资信心受到影响; 带租约销售 1.通过招商保证前期商业定位与形象； 2.能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费； 3.短期内使业主获得稳定收益。 铺位差异性影响销售难度的程度比较明显； 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺； 销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望； 中、长期收益难以稳定； 后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展； 各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。 短期返租销售（3—5年） 1.前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。 2.帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 3.3—5年返租期较适中，3—5年后商业有可能旺。 1.承担前几年的返租补贴； 2.返租结束后的统一经营管理要求较高；3.因返租而产生相应的返租法律风险。 长期返租销售（10年） 1.前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位； 2.给投资者坚定信心。 3.返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。 4.如果项目经营管理非常成功，远期物业租金收益将有可能兑现承诺回报。 1.承担十年的返租补贴； 2.如后期经营管理没有达到预期目标，则承受返租年限越长，压力越大。 3.因返租而产生相应的返租法律风险。 长期与短期返租销售