华锯御庭定价市场分析报告(新).docVIP

华钜·御庭 定价市场分析报告 市场综述 住宅市场 整体成交量 惠南1~10月主要商品住宅成交量汇总 单位（m2） 采样楼盘：（听潮豪园、景丽苑、成功家园、一方新城、南欧城、金梅雅苑、莎海苑、香桂园、爱盛家园） 从目前，惠南主力商品房成交数据来看，2008年整体市场走缓，前十月平均成交量为7390平方米，平均月成交58套。 七月由于听潮豪园开盘，当月成交91户拉动了整体销售量。而“金九银十”的数据反映出目前惠南市场的现状，9月份成交量更是跌落到全年最底。 10月成交量复苏由于丽景苑开盘，其它楼盘成交量较低。惠南成交缩量一方面由于去化放缓，另一方面因为开盘量的委缩。由于目前政策频繁出台，开发商同样处于观望状态，一些符合预售的楼盘销控部分房源（丽景苑二房、香桂园6号楼）。 板块整体成交价格情况 惠南1~10月主要商品住宅成交量均价 单位（元/m2） 采样楼盘：（艺泰安邦、听潮豪园、景丽苑、成功家园、一方新城、南欧城、金梅雅苑、莎海苑、香桂园、爱盛家园） 上图为2008年1~10月惠南主要项目成交均价。可以看出，1~2月成交价还底于6400元水平，自3月份后，月成交均价在6950元均线上下波动。从数据走势来看，目前惠南房价趋稳。 同时，值得注意的是，下半年听潮豪园、丽景苑等惠南高端楼盘上市，在当月成交量占较大比例同时，成交均价没有大幅上升，说明了目前惠南楼盘还是采取比较谨慎的开盘策略。 竞争项目近期成交情况 案名 近五月 成交量 成交套数 成交均价 成交量 成交套数 成交均价 鼎城丽景苑 6431.35 45 7442.796431.35 45 7442.79 艺泰安邦 2203.38 19 6955.04 听潮豪园 2255.82 18 6817.34 金梅雅苑 163.86 2 7386.79 爱盛家园 166 1 6703.01 一方新城 98.83 1 7239.70 从本月板块成交分析来看，区域公寓市场近期供应量近乎停滞的情况下，板块均价与前期相比有所下降，原因在于热点楼盘房价已经出现一定的松动。虽然各盘报价都“坚守阵地”，但是实际成交价格都以各种名义出现一定比例的下降。 听潮豪园自上月起，对其房源进行大幅优惠，总价现优惠3万元，累加抽奖的形式6817.34元元金梅雅苑于8月新推47套房源，以二房为主。目前还剩余22套，其中有7户为动迁房，。 香桂园预计9月推盘的最后一幢也推迟开盘，开盘时间。。 在过去的10个月内。主要在售个案的成交均价主要集中于7000元/㎡左右的区间内。 听潮豪园：7、8月份的成交均价达到近年来的高点，步入9、10月份，该案为了促进销售，推出了一系列的优惠活动，成交价格下降，下降幅度为8.8%（656元/㎡）。 鼎城丽景苑：于9月底开盘，成交均价在7442元/平方米，与该案的报价相符。 富成家园：由于开发商二期开发暂缓，不急于回笼资金，不搞优惠措施等价格战，尽管销量一路下滑，但价格还是稳中有升，在7000元/㎡左右。 金梅雅苑：是区域内售价最高的个案，占有老城区地段优势，目前已进入尾盘销售阶段。报价均价8000元/㎡，近几个成交均价在8200左右。 香桂园：目前可售房源较少，还有最后一栋9层小高层未售，开发商欲等市场环境有 所回暖后以现房销售（该案于08年12月底交房）。所剩房源甚少，以高价慢慢卖的思路缓慢去化中，故成交均价呈上升趋势，目前成交均价在6500元左右每平米。 个案销售价格情况 个案 所报均价 优惠措施 实际成交均价 近5个月 近3个月 听潮豪园 7400元/㎡ 案报均价：7400元/㎡，景观房：9500元/㎡ 起价报价6780元/㎡，每层加价100元/㎡，最高在8000元/㎡左右，由于市场的低迷及个案所剩房源的位置楼层等不佳因素，项目在9-10月份该案采用降价优惠措施：每套10万，折算后，实际最低成交价在5900元/㎡ 对于楼层、位置不好的房源可优惠每套10万元 7181 6812 金梅雅苑 8000元/㎡ 1-6F售价基本在7400-8000元/㎡之间（7410元/㎡起价，3-6层每层加100元）； 7-11F售价范围在8100-8550元/㎡之间（6-7层加200元，7-10层每层加100元） 11-12F复式售价在8560-8800元/㎡（11层加150元，复式单价8560-8791元/㎡） 一次性付款可享受98折。 8216 8445 丽景苑 二期 7500元/㎡ 起价：三楼6750元/㎡（一楼为商铺）