土地开发模式简介.pptVIP

市场导向 了解游客最佳的参与方式、旅游动机、旅行方式、消费额度 选择有市场的主题以及成熟的运营商，选择以商业先行，再精选文化的运营方式 持续创新 在选材上要避免主题雷同、特色不明显的项目，以避免同类项目之间的恶性竞争 在建成后不断创新，定期更新/淘汰部分设施和节目，以保持长久的新鲜感和吸引力 多元化盈利方式 不过分依赖门票收入，加强分支链和子链上的设施建设 美国迪士尼1/3的收入来自购物和非娱乐项目 土地规划 应建成后不断创新的要求，在建设初期可适当预留部分归哈面积用于后期重组、再建设等 由于主题公园投资巨大，建设周期长，一旦兼程后很难改变用途，因此在建造前要充分考虑土地利用率等问题 * 生地/拆迁地块 政府下属开发企业 国土整理储备中心 二级开发土地使用权 同系二级开发商 一级开发商 可建设用地(熟地) 公开招拍挂/土地储备 二级开发商 商品房 公建配套 工业 各功能性质用地 民营机构 政府 工业企业(自建) 工业开发商 政府 公私合营公司 专业运营商 旅游 复合地产开发商 代建开发商 一般开发商 政府 委托 委托/招投标 土地一级开发 土地增值收益 项目开发 出售/出租/代建工程收益 复合地产开发商 复合地产开发商 复合地产开发商 土地一级开发模式 土地二级开发模式 公建配套开发模式 商品房开发模式 工业园开发模式 政府独立开发模式 PPP(公私合营)模式 常规项目开发模式 政府主导的传统开发模式 城市运营开发模式 BOT(运营-移交)模式 复合型地产开发模式 工业开发商主导的工业地产模式 主题型项目带土地开发模式 TOT(移交-经营-移交)模式 捆绑项目开发模式 一级开发招投标模式 PFT(私营机构融资)模式 开发模式 政府独立开发模式 城市运营开发模式 主题型项目带土地开发模式 一级开发招投标模式 模式特点 政府委托下属企业进行一级开发 要求政府有相对雄厚的资金实力 政府承担前期大量资金投入的风险 操作不透明,土地一级开发的利润率计算方式很难确定 政府和企业合作进行一级土地开发,并分享土地一级开发后土地增值的收益 企业和政府签定合作协议,明确双方的责任、权利和义务，可加快区域开发的速度 一般适合大规模、高起点规划的区域开发，需要大量的资金投入，当地政府希望减少财政投入 要求企业具备丰富的一级开发经验和实力，协助政府进行整体规划、土地推介等 常见于主题型地产开发，如旅游主题地产，文化主题地产等 常以招标或挂牌形式出让生地，引进具备一级开发和二级开发能力的专业开发商 通过招投标方式，由一级开发公司具体实施 政府指定土地一级开发的时间、流程 降低一二级联动可能性，使二级市场竞争环境更加公平 适用项目 高利润项目 非成熟区域的整体开发 旅游主题区域或社区 利润稳定的成熟区域 生地 二级开发 主题公园 文化配套 公共设施 住宅 酒店 商业 深圳华侨城 4平方公里 深圳东部华侨城 7平方公里，预计投资30亿 深圳华侨城 2.6平方公里，预计投资30亿 深圳华侨城 1.5平方公里，预计投资20亿 深圳华侨城 2平方公里，预计投资30亿 一级开发 华侨城地产有限公司 用地性质为旅游主题公园用地 挂牌 政府获利 减少政府土地一级开发的投入 发展商专业性强，经验丰富，提高主题项目开发运营的成功率 政府无须投入和承担风险便获得区域升值，并实现社会效益 开发商获利 政府支持力度大，较易获得成片开发的土地 规模大，门槛高，拿地竞争小 土地交割较低 主题项目经营前景乐观，并为房地产开发带来高附加值 开发模式 PPP（公私合营）模式 BOT（建造—运营—移交）模式 TOT（移交—运营—移交）模式 PFI（私营机构融资）模式 模式特点 政府、营利性企业和非营利性企业达成相互合作关系，签署合同明确双方的权利和义务，以确保项目的顺利完成 政府并不是把项目的责任全部转移到私人企业，而是合作各方共同承担投资、风险、责任以及分享回报 BOT项目的所有权、运营权在特许期限内属于项目公司。项目公司可把项目的运营权分包给运营维护承包商 政府在此期间则拥有对项目的监督权、调控权 当特许期限届满，所有权将无偿移交给政府部门 政府将已经建成投产运营的基础设施项目移交给投资方进行运营 政府凭借移交的基础设施项目未来若干年的权益，一次性地从投资方融通到一笔资金，再将该笔资金用于新的基础设施项目建设 当经营期届满是，投资方再将项目移交回政府手中 政府部门发起项目，由财团进行项目建设和运营，并按事先的规定提供所需的服务 政府在合同期限内因使用承包商提供的设施而向其付款 在合同结束时，有关资产的所有权或者留给私人承包商，或交给政府，取决于原始合同的条款规定 适用项目 同时具有风险和利润的项目 低利润项目，投资较大，建设周期长 高利润项目 社会福利性项目，如学校、医院 发挥