戴德梁行西安城市地产研究报告.pptVIP

4.3 区域竞争环境 城西区 迅速发展尚待时日： 长期以来，世纪大道板块无人染指。2006年占地828亩的奥林匹克花园的开发打破了沉寂，并向市场发出宣言，世纪大道板块从此揭开地产新篇章。 此板块本地和外埠开发项目都不多，尚属起步阶段。 城内区 已无土地供应，新房市场发展缓慢： 由于硬件环境的限制，城内区已无大块土地供应，所以对本土和外埠开发商来讲，都是难以进入的区域。 房地产企业竞争格局近期不会有大的变动。 2005 2007 2005 2007 小结 企业竞争预测 已进驻巨头加强扩张，大军挺进 本土中小企业将日渐退出市场 本土雄狮将由绝对主动转为防御 会有更多的外来巨头投入战局 西安地产将在狮王争霸与群象共舞的内外混战之中奋起发展 房地产企业 竞争预测 西安-总结 发展趋势 竞争环境 区位优势 市场特点 区域分析 西安 大西北的“首都” 外地开发商疯狂进入 本地开发商日渐成熟 西北中心城市历史文化名城 西部地产的领头羊，2006年均价3317元/平方米，房价处于二线城市中等水平，上涨空间较大 未来3年曲江、高新、城北依然是市场热点区域；浐灞区域是潜在热点区域。 部分区域土地供给充足 地产发展空间很大 3.2.5 城东区域-项目 项目 开发商 建面万平米 建筑形式 产品特点 现均价元/平米 开盘 物业费 中新?浐灞半岛 中新集团 310 多层、小高层、高层 主力户型70－100平方米2居。生态环境（浐河、灞河、2万亩生态公园）、升值潜力大 3500 2007－7 1 广厦?水岸东方 广厦集团陕西广福置业有限公司 213 小高层、高层 主力户型110－160平方米3居，浐河水景，三环地铁，便利的交通 3500 2006 1 沁水新城 陕西兄弟置业有限公司 10 独栋,联排、小高层、多层,TOWNHOUSE 二房91，三房116-135，四房121-150，复式190；房型规整，设有北阳台（家务房），部分飘窗，南北通风 高层3400 联排7300 2005-5 1.1 就掌灯 海润国际 16 联排、叠拼和独栋，多层、小高层 主力户型3室2厅131-139平方米。顶跃270-280平方米。底跃送花园。地段好，项目品质高（层高3.1米，落地中空玻璃，通透感强） 高层5080 跃层8000 别墅11000 2005 1.2 东尚 陕西龙扬经济发展有限公司 40 小高层、高层 城市氧吧（四百余亩的开放性永久绿地老动物园 、秦庄襄王陵 ）。以时尚、现代的LOFT住宅为主。3期开创了每四层为一方景观平台的独特立面设计。 4800 2005－8 1.2 棕榈湾 陕西荣德置业有限公司 18 小高层、高层、花园洋房 户型范围46-184平米。包括一居、两居、三居。以后两者为主。 4000 2007.6 0.8 3.2.5 城东区域-产品、客户 产品 住宅市场无特点 产品以高层和小高层为主，部分大盘会有少量别墅产品 区域特点 客户 以东郊客户为主，主要客户有教授，企业家。另外，陕北投资客户（煤矿主和油矿主） 3.2.5 城东区域-市场细分 1 2 3 4 5 3 浐灞生态区 5 狄寨片区 目前城东商品房的开发基本上集中在此片区。片区内有韩森寨军工区和胡家庙机电工业区，有兴庆公园、长乐公园和部分知名高校，房地产的发展良好 4 洪庆片区 2 纺织城片区 1 传统东区 依托浐灞园区的优势，目前已有沁水新城、水岸东方等楼盘，发展潜力巨大不容置疑 主要是集资房和城中村改造项目。此片区纺织业已经落伍，目前没有主导产业，近期发展令人担忧 本片区工业发展较好，还有部分军工企业和科研院所，有产业的支撑，房地产的发展也会不错 前这里有6所高校入驻，并拟扩大规模，又有白鹿原鲸鱼沟著名景点，前景令人看好 城东区范围较广，各分区市场亦有自身的特点 3.2.5 城东区域-竞争环境 恒基地产、盛邦集团、和黄地产、中新等大开发企业迅速在浐灞区域抢地，预示区域内未来的发展潜力；因此说明未来区域内竞争也会激烈 3.2.5 城东区域-未来发展 房地产业有很大的发展空间，城东将是3－5年后西安楼市新战场 浐河、灞河河道 的治理将加快东部 土地整理的速度 城东未来将有 景观区和旅游 区的优势 会展的发展和落实将带动东部商务的氛围 地铁一号线的规划、东三环的开通 3.2.5 城东区域-小结 发展趋势 竞争环境 区位优势 市场特点 客户分析 城东 待发展区域 外地开发商疯狂进入 本地开发商份额减少 未来的区域定位是会展、休闲旅游中心 传统工业区 发展相对较为缓慢 住宅市场产品以高层和小高层为主 区域内的私营业主、高校教授为主 土地整理势在必行 有很大的发展空间 4 企业竞争环境 4.1 本地开发企业 4.2 外地开发企业 4.3 区域竞争环境 西安，古称长安，千年古都，立