开封水系二期文化定位报告.pptxVIP

YAO 姚瑞岭作品 The tourism plan of Yao 开封水系二期文化定位报告Kaifeng Tourism Development Master plan河南大学旅游管理系2005级姚瑞岭文化论证逻辑框架论证背景论证概况论证主题论证意义SWOT分析定位论证定位原理定位结论填充论证填充原理空间结构水系填充四坊填充五区填充实施保障现状问题操作方向政策保障管理建议论证背景论证概况论证主题论证意义SWOT分析项目位于开封市老城区西部，是开封市老城区城市发展的重要组成部分。规划范围北起龙亭湖风景区，南至包公湖风景区，总面积82公顷。水系二期：景观带全长1900米，东西平均宽约100米。河道宽度在18--50米之间，平均宽度30米，深度2.0米。由北至南按河道流动空间分为集锦园、春花园、夏荫园、秋韵园、冬凝园等5个景观段。建设内容：6座市政桥梁、5座大景观桥、10个小景观桥、亭台楼阁等景观建筑14处、曲廊内造园一处、假山一座，园路4000米、绿化面积12.5万平方米及全线景观亮化工程。论证内容：本报告重点论证建业项目水系周边地块(含沿河景观带） 开发方向和定位依据问题，为项目的定位、设计、开发及运营提供依据。①②③②陆福桥③包公湖风景区①龙亭湖风景区论证背景论证概况论证主题论证意义SWOT分析片区片区片区坊坊片区片区坊坊文化主题的与项目开发的关系一河及两带：以水系为轴心，将两岸景观旅游和新增景点延伸到“四坊五片”中，将旅游休闲人群导入“四坊五片”，形成东京梦华项目“文、旅、商、居”的和谐统一，使宋文化成为“四坊五片”的魂魄，让开发项目具备更强的市场活力。四坊：以水系和西门大街为城市肌理分割线，将地块划分为四个区域，成为东京梦华项目躯体；五片区：以不同的文化定位和功能定位，形成五大历史文化传承区和商业休憩区，成为项目的主脉“四坊五片”的开发，借助文化灵魂、古香古韵街坊、开封风格建筑、特色茶楼酒肆、现代风情“吧”室，构成新的历史背景深厚的“不夜城区”。文化布局规划总图（ 为现有景观和新增景点）论证背景论证概况论证主题论证意义SWOT分析文化嫁接后项目的优势全市首家也是唯一一个提出“文旅商居”并举的开发项目。全市首家将清真文化商业居住融入开发的项目。实现建业集团由住宅领域向文化、商业、旅游复合型发展的转型。文化嫁接后项目更加符合贴近政府对文化旅游项目扶持的政策。文化嫁接后，项目开发定位能实现差异化和个性化。全市首个利用整合开封非物质文化遗产进行展示、体验、消费整合运营的项目。使项目更符合“全省中心商务功能区和特色商业区建设“的战略需求。文化嫁接后，使项目更加贴近本土市场，可操作性更强。对政府的好处全市唯一一处已成型的开放式景观带能够复原《清明上河图》市井繁荣的地块和项目。全市唯一一处能够连接龙亭湖包公湖风景区，使其由景点向旅游区域化发展的地块，且能解决老城区旅游配套的难题，提升城市功能的项目。可以促进大容量就业。促进文化产业升级，形成城区经济增长点。论证背景论证概况论证主题论证意义SWOT分析优 势机 会项目地处开封老城区，北连龙亭湖景区，南接包公湖景区，土地稀缺珍稀，具有区位优势。开封的各种传统文化和情感文化可以作为项目支撑；项目规模和体量较大，利于产生规模效应和品牌效应；开发商为建业地产，项目的口碑效应在前期将会起到重要作用；已经初步形成了一条沿河景观带，自身具有优异的景观条件；成熟的、颇具名气的开封小吃等商业文化具有较强吸引力。中原经济区建设，开封的旅游地位提升；文化产业园区的规划和实施；与政府打造“全城一景”“大宋公园”的政策相符；差异化的潜力，旅游文化地产的开发在开封尚属空白；河南省关于促进中心商务功能区和特色商业区发展的支持；棚户区改造的力度增大及政策支持；威 胁劣 势项目容积率较低，开发成本较高，商业开发前期压力大；项目地块位于老城区，区域内交通条件复杂，将会制约项目的整体规划和开发；项目前期缺少与大型商家的战略合作，项目的后期的招商及运营缺乏支撑；地块较多，拆迁难度较大，导致项目进展缓慢；项目交通体系尚不完善，水系景观区整体低于地面，交通不便，可进入性差；北高南低，水系的汛期排水，将成为严重问题。项目的商业部分，前期需要加大投入；前期的开发和后期的专业化管理经营难度大；项目的文化挖掘、论证成果具有时效性和不唯一性，实施越早，对于本项目的竞争和威胁就越小；定位论证定位原理定位结论文化带动旅游—— 看什么旅游带动地产——买什么项目驱动梳理 ——做什么先文化再旅游，以文化促进旅游是开封城市和旅游业发展的方向，也是增加项目看点的重要途径。先旅游再地产，是解决复合型旅游地产项目的战略基础，是将看点转化为卖点的过程。驱动结构 驱动类型核心驱动 历史文化支撑驱动 旅游、设施、环境 辅助驱动 商业、配套、服务拟