浅谈房地产企业主要税种的检查要点.docVIP

浅谈房地产企业主要税种的检查要点 　　房地产企业涉及的税种很多，其中:前期准备阶段涉及的税种主要是耕地占用税和契税;房地产开发阶段涉及的税种主要有“建筑业”营业税，签订建设施工合同时交纳的印花税，还有就拥有的土地而积缴纳的城镇土地使用税;房地产销售阶段涉及的税种主要有“销售不动产”缴纳的营业税，有偿转让国有土地使用权及地上建筑物及其附着物产权取得的增值额缴纳的土地增值税;签订商品房销售合同缴纳的印花税;转让房地产收益缴纳的企业所得税;保有环节涉及的税种有城镇土地使用税、出售前使用或出租、出借的商品房按规定征收的营业税、印花税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税等。在这诸多的税种中，房地产开发企业涉及的最主要的税种是营业税、土地增值税和企业所得税。 　　一、营业税的检查要点 　　营业税主要检查营业收入的完整性和纳税的及时性。重点检查:房地产企业在销售不动产过程中收取的价外费用是否申报纳税;采用预收款销售不动产、土地使用权的有无不按预收款(含定金)缴纳营业税，不申报或少申报税款的情况;银行按揭款收入是否申报纳税，有否挂于往来账，不作预收款申报缴纳营业税;以房换地在房产移交时有否视同销售不动产申报纳税;有无将开发产品抵偿股东投资款，以及用于捐赠、职工福利、分配股息红利的住房未视同销售的情况;有无出租收入不入账，出租收入抵顶工程款，抵顶银行贷款利息，未确认收入的情况;有无委托代理销售，不及时收取售房款，不作收入;有无将不需要办理房地产证的停车位、地下室、阁楼、公共配套设施对外出售不计收入;有无转让在建项目，未按规定缴纳营业税;有无利用关联关系进行关联交易，以较低的价格转让房产(包括销售给股东、法定代表人等)少缴营业税，或将公建、商品房以偏低价格出售给股东或其他关联单位和个人;有无将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位，不申报纳税情况;有无出租收入不入账或出租收入抵顶工程款.抵顶银行贷款利息.未确认收入;以不动产、无形资产投资入股，取得固定收入，不承担风险的，所取得的收入是否申报纳税等等。 　　二、土地增值税的检查要点 　　土地增值税的检查要了解具体征收政策，核实实现销售(售出并已办产权)的房地产收入及对应的成本等扣除项目。 　　(一)收入的检查要点 　　土地增值税的收入是企业转让房地产所取得的各种收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及其有关的经济利益。对取得的实物收入要按收入时的市场价格折算成货币收入。对取得的无形资产收入要进行专门评估，在确定其价值后折算成货币收入。对此，要结合销售发票、销售合同及其他有关资料，检查货币收入是否包括了全部的预付款、银行按揭贷款等，有无少计、漏计、隐匿收入，有无价格明显偏低的情况。有无将实物(如开发产品等)用于职工福利、抵偿债务、分配给股东或投资人等行为，而没有视同销售的情况。有无将适用商业用房等高预征率的商品房与普通住房混淆在一起核算，从而少交土地增值税的情况。有无采取收入不入账、挂往来账、设置账外账、直接冲减成本等方式隐瞒转移收入，少缴税款的情况。 　　(二)成本、费用的检查要点 　　在确定房地产转让的增值额时，允许从房地产转让收入总额中扣除规定项目的金额，包括取得土地的使用权所支付的金额，开发土地和新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，以及财政部规定的其他扣除项目(加计扣除费用)。对此要检查申报的扣除项目是否符合税法规定，不重不漏。有无通过虚开发票、多列支出等手段虚增成本的情况。有无虚列、多列人工费、材料费、机械使用费和预提公共设施配套费、开发间接费用，乱挤乱摊成本的情况。有无将不属于本期开发成本，计入了本期开发成本的情况。有无不按税法规定扣除利息支出，将超过或不属于本期开发产品承担的贷款利息和罚息计入本期开发产品的情况。有无将利息支出重复计算的情况。有无将企业行政管理部门为组织生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情况。检查从事房地产开发的纳税人是否按规定加计扣除等。 　　(三)关于土地增值税的清算 　　土地增值税清算审核时，要检查项目竣工清算后，是否按规定期限对主管税务机关办理土地增值税清算。清算时没有转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，是否按规定进行纳税申报。建造普通标准住宅同时建造非普通标准住宅的房地产开发企业是否能够分别核算，不能分别核算的，一并征收土地增值税等。 　　三、企业所得税的检查要点 　　房地产开发企业所得税的检查内容很多，除了要按照企业所得税法及实施条例和其他有关规定检查若干项目之外，还要按照房地产企业所得税的有关政策规定重点检查收入、未完工开发产品的预计毛利、开发成本、开发费用等项目。 　　(一)收入的检