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某某别墅项目投资 可行性研究报告 目 录 第一部分 项目决策背景——七大利好因素 4 一、上海市经济保持着快速健康的发展 4 二、上海市房地产市场供销两旺，持续看好 5 三、上海别墅市场全面繁荣，量价齐升 6 四、上海市嘉定区发展势头良好 7 五、F1方程式赛车场距本项目仅4公里 8 六、南翔镇国际化社区——“格林风范”的启动拉开了南翔新镇建设的序幕 9 七、嘉定区政府将引轻轨至南翔镇 11 第二部分 项目及周边环境分析 12 一、项目位置 12 二、项目现状 12 三、项目周边3000米范围内的社区配套 14 四、项目的初步评估 16 第三部分 市场现状及其趋势判断 16 一、上海市房地产市场整体分析 16 二、上海市别墅市场整体分析 21 三、上海市外环线周边可类比的别墅项目分析 37 四、南翔镇房地产市场及楼盘分析 41 第四部分 项目优劣势分析及产品的营销建议 43 一、项目优劣势分析 43 二、产品的营销建议 44 第五部分 项目均价的预测 47 一、类比价值预测法 47 1、根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价 47 2、根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均价 50 二、某某别墅4000——5000元/平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相一致 51 三、分析各价位下的均价的销售风险 52 第六部分 项目的投资收益分析 53 一、销售收入预测 53 二、别墅成本预测 54 三、项目利润测算 55 四、现金流量测算 57 五、经济指标汇总 58 六、敏感性分析 58 第七部分：综合分析与建议 60 第一部分 项目决策背景——七大利好因素 一、上海市经济保持着快速健康的发展 上个世纪末的最后十年，上海这片热土日新月异神奇般的变化让世界为之折服。从’99《财富》论坛到上海合作组织成立会议，从APEC会议到刚刚申办成功的2010年世博会，上海这颗东方明珠正以无法阻挡的魅力成为全世界关注的焦点。 如果仔细端详中国“雄鸡”状的版图，您会惊奇地发现：从辽东半岛的鸭绿江口到广西防城港市的东兴镇，绵延18000多公里的大陆海岸线轮廓，正恰似一张拉满的强弓。弓弦是南北交通大动脉——京广铁路，滚滚东去的长江则是那支着力待发的利箭，而上海，这个远东最大的城市，就位于这支利箭最锋锐的前沿。“利箭”的“锋芒”形成巨大的磁场，吸引了全世界渴望成功的开拓者纷至沓来，百年难寻的机遇使这座城市充满活力。 2002年是我国加入世界贸易组织后的第一年。一年来，上海市实现了国民经济的持续快速健康发展，各项社会事业取得全面进步，人民生活水平稳步提高，全面完成了各项预期目标和主要任务。全年实现国内生产总值5408.76亿元，按可比价格计算，比上年增长10.9％。产业结构在调整中不断优化，第二、第三产业共同推动经济增长的格局进一步巩固。全年第一产业增加值88.24亿元，比上年增长3％；第二产业增加值2564.69亿元，增长12.1％；第三产业增加值2755.83亿元，增长10％。城市综合服务功能不断提升，第三产业增加值占国内生产总值的比重继续提高，达到51％。（所有数据来自上海统计局发布的《2002年上海市国民经济和社会发展统计公报》） 二、上海市房地产市场供销两旺，持续看好 2002年是上海房地产的大发展年，楼市各项指标居高不下，房地产开发规模、商品房供应量、预售登记面积和商品房价格水平均不同程度地超过2001年全年水平。 2002年上海房地产业全年实现房地产业增加值373.63亿元，比上年增长14.5％。房地产开发与销售同步增长。从开发看，全年商品房施工面积6853.17万平方米，比上年增长14.5％；竣工面积1983.92万平方米，增长10.7％。从销售看，全年商品房销售面积1960.6万平方米，比上年增长9.1％，其中商品住宅销售1839.05万平方米，增长9.4％。在商品住宅销售面积中，个人购房比重已达97.5％,比上年提高4.1个百分点。存量房产交易稳步上升。全年成交过户面积1790.48万平方米，比上年增加368.05万平方米，增长25.9％。房屋租赁市场交易活跃。全年商品房屋出租面积597.19万平方米，比上年增长17.5％。（所有数据来自上海统计局发布的《2002年上海市国民经济和社会发展统计公报》和上海房地产交易中心公布的统计资料） 2002年三大热点——F1赛车场落户上海安亭、2010年世界博览会落定上海、环球影城主题公园将在上海浦东三林地区建设——给上海楼市注入了新的动力，未来几年的上海楼市将持续看好。 三、上海别墅市场全面繁荣，量价齐升 来自上海市房地产交易中心的资料显示，从1