郑州市房地产项目可行性研究论证报告.docVIP

郑州市房地产项目建议书  目 录 一、项目介绍 （一）区位简介 （二）项目指标 二、市场分析 （一）2012年上半年郑州市土地市场分析 （二）2012年上半年郑州市商品房市场分析 （三）综合分析 三、地块分析 （一）地块稀缺性 （二）周边业态分析 四、预期成本分析和利润测算 （一）假定开发指标 （二）成本测算 （三）销售收入测算 （四）公司预期利润 五、项目SWOT分析 （一）优势(Strength) （二）劣势(Weakness) （三）机会(Opportunity) 六、项目综述 房地产项目建议书 一、项目介绍 （一）区位简介 项目位于东风大街，距东风文化商务区约500米。 随着城市中心南移西进，省城也从单一的城市中心向多中心的格局转变。在城市结构上形成柳巷、朝阳、长风街三大城市商圈，府西街、长风街两大政务中心。在此基础上，东风文化商务区正在形成一个集商业、政务、体育、文化、会展、休闲于一体的全新的城市功能区域。 2010年，东风大街全面打通。它东起滨河西路，西至西环高速，由东向西依次穿过新晋祠路、旧晋祠路、千峰南路、和平南路、规划西中环快速路，全长4.2公里，路面宽度80米，双向八车道，是贯通郑州市南部东西方向的一条城市一级主干道，也是唯一一条集园林景观、生态循环系统为一体的城市景观大道。东风大街打通工程，无疑对西山地区的区域建设、经济发展具有明显的带动和辐射作用，为缩小汾河两岸东西部差距、加快都市圈建设提供了一条快捷通道。 2011年，东风文化商务区五大场馆的建成以及中博会的胜利召开，使得全国人民认识了郑州，也使全国各地的开发商发觉了东风大街的地产价值：富力现代广场的热销显现了品牌房企的优势；而绿地凭借长风世纪城，早已深入人心，量价齐升；万科·金域国际开盘，12.5亿的高价拍得郑州市锅炉厂土地都预示着万科将把长风商务区当作其高品质产品的重要战场；而圣湖万年花城、观澜国际、澳林滨河花园、格林花园等由省城多年耕耘，谨慎发展的本土房企开发的项目，也凭借长风商务片区的项目发力。长风商务区的房企走向良性竞争，产品形态差异化，百花齐放。 （二）项目指标 该地块位于规划旧晋祠路以西，市公交总公司宿舍以南，现状新晋祠路以东，地块总用地46290.39平方米，其中净用地37045.24平方米、道路用地9245.15平方米。 地块一：净用地 22472.61平方米 用地性质 居住用地 容积率 3.0--4.0 建筑密度 24%--30% 绿地率 35% 限高 100米 地块二：净用地 14572.63平方米 用地性质 商业金融 容积率 5.0--6.0 建筑密度 40%--50% 绿地率 30% 限高 120米 二、市场分析 （一）2012年上半年郑州市土地市场分析 2012年上半年，在国家严厉的宏观调控政策下，郑州不仅楼市持续低迷，就连土地市场成交形势也不容乐观。因为楼市成交量下降，调控继续推进，省城开发商拿地和扩张意愿非常低落。2012年1月份至6月份，郑州土地市场总体供应面积140多万平米，成交面积90多万平米，土地市场总体上相对平静，绝大多数地块以挂牌出让的方式进行交易。 1、成交面积分析 2012年1月-6月郑州市土地市场成交总面积91.53万平米，约1372.97亩，成交金额12.89亿元，总体成交均价93.87万元/亩。2012年1月-6月郑州市土地市场成交情况以1月份成交面积最大，达到30万平米，在4月份春季成交量回升，其后5月份、6月份回落。土地市场成交总体走势呈现波动起伏的态势。 2、成交区域分析 2012年1月-6月郑州市土地市场成交区域小店区以60多万平米成交量最大，万柏林区位居第三，城市中心南移趋势可见一斑。 2012年1月-6月郑州市土地市场成交区域均价以万柏林区最高，达到187万元/亩，尖草坪区、杏花岭区、晋源区基本持平，迎泽区和小店区价格较低。 3、土地用途分析 2012年1月-6月郑州市土地市场成交地块的土地用途主要以商业、工业、住宅三类用地为主，其中，住宅类用地居于商业类用地和工业类用地之后。 4、成交价格分析 2012年1月-6月郑州市土地成交均价总体上一路走低，结合上半年郑州市土地市场成交量走势情况看，土地市场呈现一种“量价齐低迷”的形势，市场形势不容乐观。 从上述的分析可以看出，2012年1月至6月整个郑州市土地市场在供求总量及供求结构上出现了一些变化，当期土地供给大于土地需求，在土地供应的用途结构上，住宅用地的成交相对低迷。以2011年