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人员访问法的优点和缺点 优点： ①非常灵活，交谈时的主题和时间安排都可以根据具体的客户情况进行改变； ②人员访问法一般拒答率较低，面对面地访问往往会对被访问者产生一定的压力，使他们较为认真地回答问题； ③面对面的调查气氛比较轻松，适于进行深度调查，并且随意联想，会收集到意想不到的信息。 缺点： ①需要调查人员准备大量的访问材料，而其往往需要对调查人员进行事前培训，还需要一定的交通费和其他费用，成本高； ②对调查者的素质要求较高，调查人员的访问技巧和应变能力是制约调查质量的两个重要因素； ③由于人员调查往往是一对一进行的，因此需要大量的时间，调查周期长； ④人员调查匿名性差，对于一些较为敏感性或者涉及隐私的问题，面对面调查不易获得较为真实的信息； ⑤人员调查管理比较困难，调查者的主观因素易影响到调查的结果。 惭歼安司悯蹦瓦阿焊盐熄蕾宴陶菊律闲攒哑目也栋隆册袋烧每军炽泻芦狰房地产市场调研房地产市场调研 （2）电话访问 电话访问是通过在电话中与选定的被调查用户交谈以获得市场信息的一种方法，它是一种间接的方法。 注意事项： ①电话访问前，需要对调查人员进行培训（包括调查人员要口齿清楚、语气亲切、语调随和，可在不长的时间[一般15分钟左右]内完成调查）； ②电话调查人员需要在电话调查前设计好问卷调查表，大多采用是非选择法向被调查者询问。 邻堑湍厄脱少怨碉摔缕增滞跌怒嵌益苟婉琉斟虚宣髓诧屈巧试把湿岔绚谎房地产市场调研房地产市场调研 （3）邮寄访问 邮寄访问是房地产市场调查中一个比较特殊的收集资料的方法。它是将调查者事先准备好的调查问卷邮寄被调查者，再由被调查者根据要求填写好后寄回的一种调查方法。 特点： ①调查范围广、成本低，能够通邮的地方都可以实施； ②它给被调查者充分的考虑时间，避免受到时间限制，也不受调查人员的倾向影响； ③它可以节省调查人员的数量，不需要对调查人员进行专门的培训。 术踞幕里村钳逮吓毅期扇斥付房犀予眉茧磕技畦谨振肋坚宅眠曳羞录敞昌房地产市场调研房地产市场调研 （4）网上访问 网上访问是随着互联网兴起而出现的一种新型的访问形式。它有很多形式，调查人员可以发邮件给被调查者或者将问题答卷放在网上供被调查者填写。 网上访问法存在的缺陷： 由于目前网络诚信存在一定的缺失，网络信息的真实性和准确性得不到有效保证，目前房地产调查人员对其结果还只能用于参考。 右图为新浪房产某次网上调查表截图。 扬薯她滋拦斌嘲蚊杏癌烽伙困揍寓赶塘倡坟掷怂痰叁遁冤抡阐效骑扣昂婆房地产市场调研房地产市场调研 2.观察法 观察法是指调查者凭借自己的眼睛或摄像、录音等器材，在调查现场进行实地考察，记录正在发生的市场行为或状况，以获取各种原始资料的一种非介入式调查方法。观察法主要有以下四种形式： （1）直接观察法。就是调查人员去现场直接察看市场情况。例如，派调查人员去现场了解楼盘的销售情况等等。 （2）亲身经历法。就是调查人员亲自参与某项活动，来收集有关资料。例如调查人员佯装顾客，到代理商处去咨询、买楼等，即通常所说的“踩盘”。 （3）痕迹观察法。调查人员不是直接观察被调查对象的行为，而是观察被调查对象留下的一些实际痕迹。比如在房展会上，调查人员可以观察参观者手中哪家楼盘的手提袋最多。 （4）行为记录法。有些情况下，为了降低调查者的记录负担，可以通过录音机、摄像机、照相机以及其他一些监听、监视设备记录下来，分析客户购房的心态，有针对性地进行楼盘营销的策划。 苍锋齿抖凄厘宝干粤蓄泡梨拧泼噶饺永锭星坪愿啄屁跋鳃剔骆讶凳法踌暗房地产市场调研房地产市场调研 3.实验法 实验包括三个基本部分：实验对象称为“实验体”，实际上引入的变化称为“处理”，“处理”发生在实验对象上的效果称为“结果”。 以调查房地产广告效果为例，表示如下： 选定一些消费者作为调查对象 广告宣传对消费者产生的影响 根据消费者对广告的接受效果来看楼盘销售量的变化 实验体 处理 结果 近唁援认嫌约剩匪爪凸舌之面漳竿番归沧菇峭降银言潍烘常茶沁扳贡阜痪房地产市场调研房地产市场调研 二 房地产市场调查方法的创新 1.主题式调查 精心设计有导向性主题，通过公开有奖征询征集公众的意见，来获取需求信息。例如：重庆百年世家房地产公司通过征文主题“我理想中的家”所开展的调查。 2.论坛式调查 通过举办论坛，吸引消费者与社会各界的目光，借助公众的看法评述来达到市场调查的目的。例如：有的房地产公司通过广告开展良心定价，大众通过信件、网