2013太原房地产市场分析报告.ppt

二、主要经济指标——一般预算收入 除2009年收到金融危机影响外，太原市一般财政预算收入总量持续增长，五大税收成为城市收入主要来源。 2010 全市一般预算收入138.48亿元，增长17.8%。其中：税收收入111.55亿元，增长19.3%，五大税收占总收入的59.2%。 二、主要经济指标——人均可支配收入及消费性支出 居民收入稳步增加，人们生活水平不断提高，居民潜在购买能力增强。 2010年城市居民人均可支配收入为17258元，比上年增长10.6%。城市居民家庭恩格尔系数为30.6%，社会总体水平已经进入较为富裕阶段。 二、主要经济指标——人均居住面积 人均居住面积对于全国水平，未来市场需求空间巨大。根据住建部发布信息显示，截至2009年底，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米。按此数据计算，太原市要达到全国平均水平，市场空缺住宅面积约1066.8万平方米，房地产市场潜力巨大。 二、主要经济指标——恩格尔系数 城市恩格尔系数不断降低，社会进入富裕阶段。2010年太原市城市恩格尔系数30.6，较2009年减少1.5。 二、主要经济指标——小结 宏观市场----宏观经济已经摆脱金融危机影响，从新回到向上发展轨道；产业结构优化合理；政策利好对未来经济的进一步发展带来新机遇 区位优势明显，发展潜力巨大。太原作为山西省会，地理位置得天独厚。根据山西省“十二五”规划，太原作为“一核一圈三群”的双核心区域，势必会带来一定的政策引导和经济扶持，发展空间巨大。 宏观经济摆脱低迷，进入上市通道。全市经济各项指标均呈现上升趋势，全市加大科研、金融业投资力度，大力发展第三产业。同时该市经济对政策及经济形势变化反应敏感。 房地产业发展迅猛，已经进入高速发展期。近年来全市房地产投资呈现高速发展态势，近4年平均增速达到32%，2010年增速高达46.1%。房地产业已经进入成长期，同时，市场需求空间较大，目前为进入该城市的最佳时期。 城市居民生活富裕度较高，具有一定的购买力。近几年城镇居民收入支出差不断加大，居民储蓄额不断提高，社会已经进入相对富裕阶段，对房地产后续发展具有一定程度的支撑作用。 第二部分 主要经济指标分析 第三部分 土地市场供需分析 第四部分 房地产市场分析 第一部分 太原城市介绍 第五部分 结论 目 录 三、土地市场——土地供应 土地供应面积减少，市场主要以消耗前期存量土地为主。从数据上来看，2010年总共出让土地33幅，出让面积为243.36万㎡。与2009年相比大幅减少。分析认为2010年土地供应面积下降，主要受到房地产宏观调控政策影响。 尖草坪区成为全市土地供应热点区域，但各个区域供应总量较2009年下降比例较大。万柏林区、晋源区比2009年土地出让面积高，其他区域出让面积都有所下降，其中小店区出现明显的下降。分析认为，在2010年强力的政策调控下小店区土地市场已经呈现出趋于理性，回归市场的态势。 三、土地市场——土地成交 2010年太原土地成交量大幅减少，2010年土地市场共成交22幅土地，占地面积为151.23万㎡。与去年同期相比成交幅数减少47幅，同比缩减幅度为68.11%， 占地面积减少了334.65万㎡，同比下降了68.87%。 。 2010年太原土地成交市场主要还是以小店区及尖草坪区为主，占比分别为41%和20%。分析认为，这很符合太原市“南移西进”的战略规划。预测2011年小店区将成为土地市场的热门区域。 三、土地市场——土地成交价格 2010年太原土地市场价格大幅上涨，与去年相比上涨了85.27%。从这也可以看出未来三五年内，太原市商品房价格的走势将继续保持上扬。 从区域土地成交价格来看，小店区和杏花岭区比去年有较大增幅，迎泽区基本持平，这表明了目前小店区和杏花岭区的土地资源正受到热捧。 万柏林、晋源与尖草坪区由于有工业用土地成交，平均价格比去年略低。 三、土地市场——小结 土地供应总量大幅减少，成交量大幅下降，目前以消耗存量土地为主，预计后期土地市场将回到甚至超过2009年水平。太原土地供应受2010年国家宏观调控影响较为严重，城市整体土地供应较2009年缩水一半，开发商投资拿地热情降低。土地成交受供应量影响出现大幅下降，土地市场整体趋于理性。 土地成交价格大幅上涨，开发成本加大，未来房价将持续上涨。虽然2010年土地成交量大幅下降，但整体成交均价却大幅上涨。开发商取地成本不断加大，由此判断未来城市房地产售价势必随着成本的提高而进入较快的价格上升通道。 热点区域凸显，城市整体“南移”态势显现。通过数据分析发现，虽然小