20030912_城市中心综合体发展模式研究@都市综.ppt

综合体发展四种模式 世联模型 综合体（complex） 各部分功能的相互关系 一至三层： 商业主体，内街式分布。 高档商业，以精品店为主。 楼层越高，铺面划分越小。 东方经贸城写字楼：共约28万平,目前已租出18万平,每期推出3-5万 北京东方君悦大酒店：531套  “东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。目前已推出3期。四期总共约550套，四期月租一千七百美元起價。 商业经营的特色 主力店：一家近万平方米的百货商场、一家一千多平方米的超市 主力业态：数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大、种类最全的体育用品中心，一个欧洲 家居用品精品店。 餐饮：东方新天地的环球美食坊是目前京城商店中最大也是种类最多的美食广场，提供中国各地及亚洲不同国家的风味食品，此外店内还有一组专为“家庭”服务的主题餐厅。 体验特色：这里有两家专供人们“看”的特色店，一家是欧洲汽车商的汽车专卖店，还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店。两家的产品都基本是只展不卖，展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品。电器店还将作为儿童科普教育“基地”，告诉孩子们这种电器是怎么制造出来的，孩子们还可以亲手操作，试试组装某些零件。 娱乐：东方新天地有一家含有6个电影厅的电影院，一家大型儿童娱乐城，根据儿童的年龄段及不同的游乐内容划分出了8到10个游乐区域，带孩子的家长到这里可以小孩玩耍、大人购物两不误。 教育：第三层部分租给EMBA作为教室 主题经营是“东方新天地”的一大特色。 根据经营的商品范围及提供的不同服务内容，商场共分为五个独立而又统一的购物区，它们分别名为： “缤纷新天地” “都市新天地” “庭苑新天地” “寰宇新天地” “活力新天地”。 这五个区域各具特色，装饰风格耳目一新，与各自主题相映成辉。 最高档的店铺、剧院、7个不同国家风格的餐厅 大堂 五星级酒店 Portman Ritz-Carlton 酒店拥有564间客房，位于主楼14到45层。酒店内有上海最大的、最高档国际化健康中心，并与公寓共享。 案例 ——上海商城 豪华公寓 位于两栋辅楼，共472间豪华服务式公寓。公寓只租不卖，租金较办公楼略高。面积从47到267平方米，以中大面积为主。 案例 ——上海商城 案例 ——上海商城 项目特色 一、建筑特色 1、追求空间含蕴，体现中西交融 外墙不加粉刷，保持水泥本色，呈现光泽 庭院四周设置一组组商店和中西并蓄的餐厅 庭院和大厅：从庭院登上自动扶梯或楼梯，可直达宽敞的大厅。各种展览在大厅展示，根据需要优化组合展厅。展厅占地5500平方米。 二、国际化管理 1、聘请国际人士组成管理团队 2、采用五星级标准的服务管理 。 案例 ——上海商城 关键驱动因素 外因： 处在CBD区边缘，以五星级酒店、顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力； 区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围。 内因： 定位准确，基于本区域经济圈，五星级酒店带动其它功能，并定位其它功能规模及档次； 五星级酒店及高档公寓的入住客，为国际一线品牌专卖店带来持续的生意； 娱乐时尚、高档餐饮及会展功能使其成为活力中心； 波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚又奠定了综合体在南京路的顶级地位。 模式三的KPI体系（关键绩效指标体系） KPI体系 外因 内因 强制性的视觉冲击——超高层/建筑群 功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次 配套设施——顶级商场 地理位置——不远离城市核心区 交通可达性——主干道沿线 客户支持——商务客户 定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位 模式三的收益方式特征 一般出租 公寓 收益方式 功能类别 全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒店经营情况影响较大 特征 自行经营/出租 商场 出租 写字楼 外包经营 酒店 模式四案例 深圳华润中心 模式四：以商业为核心功能的发展模式 office complex =shopping (主) +hotel apartment …… 日本福冈博多运河城 案例（1/2）