购物中心定位及租金政策.ppt

* * * * * * * * * * 品牌档次例举：高级钟表 品牌档次例举：中高档 品牌档次例举：中高档 品牌档次例举：中档 品牌档次例举：时尚品牌 品牌档次例举：休闲 品牌档次例举：快速时尚 品牌档次例举 品牌档次例举 品牌档次例举 制定招商工作计划 商业市场调查 招商工具资料准备 制定业态比例及品牌落位 制定租金标准 联系目标品牌 召开项目推介会 约见目标品牌进行项目介绍及获取品牌资料信息 与租户确认主要租赁条件及签署租赁意向书 安排品牌实地考察项目 考察评估品牌 与品牌公司洽谈承租意向及承租条件 目标主力租户开店意愿调查 最终目的 租赁合同的洽谈及签署 组建招商团队 招商流程 业态定位 知己知彼?差异共融 项目位置 项目环境 项目周边竞争对手 市场竞争对手 项目体量 定位目标 客群目标(高、中、低) 家庭、青少年、儿童、女性、男性、老年人、 本地客、外地客；本区客、外区客 过去、现在、未来 目标比例 业态与比例 各类业态比例 品牌 位置分佈 付租能力 付租标准 租金政策 租金收入方式 补贴/优惠 市场租金 免租期 预估租金收入计算 有效预估项目未来的现金流,可让业主方做到运筹帷握,能更妥善绸缪未来投资计划. 商业项目是一个漫长而需要持续经营的投资,所以预估现金流是一个必不可少的环节. 对于投资一个商业项目,我们要先清楚了解该项目周边的发展及机遇,例如未来交通网络发展、区位的优劣条件分析、周边的商业情况等等,综合所有数据及分析,我们可以详细规划项目. 项目规划 项目规划 项目规划 商业定位 确立目标客群及项目档次 业态定位 确立楼层业态组合及租户 配对 租金预估 就周边商业租金情况作分 析并预估项目不同楼层业 态的日租金情况 . . 预估租金计算步骤 预估租金计算步骤 参考项目周边商业租金 对每个商铺作业态 分类,拟定一铺一价 针对各楼层不同业态拟定楼层日租金表 第一年基础年租金 预估十年租金收入 1 2 3 4 店铺分割及业态规划的变更,会影响租金的预估,有关租金将可能做出修订,修订的结果有可能增加或减少 排除了2个因素: 1.出租率 2.免租期 加入以下2个因素: 1.按年出租率 2.按年收租比率 日租金表 有了完善的商业定位及业态定位后,我们可参考周边商业租金数据,并按项目楼层及不同业态的实际情况作调整,拟出项目参考租金的基准. 一铺一价 根据商业定位,针对目标客群需求,规划出各楼层业态,拟定一铺一价. 该租金预估为固定租金 第一年基础租金 有了日租金的参数,我们可以估算第一年基础年租金. 此年租金为固定租金,在计算过程当中,并未考虑出租率及免租期等因素. 预估十年租金走势:叫价租金 有了第一年的基础年租金,我们可以深化计算过程,把每年预估的出租率及收租金比率一并加入作考虑,尽量贴近实际情况,预估十年租金收入走势:叫价租金及底价租金. 十年租金收入预估(底价租金) 预估十年租金走势:底价租金 主力店铺承租条件 在招商的过程中，往往每一个楼层和每一种业态都应先确定一个主力品牌店铺，如国际连锁零售品牌或知名餐饮等，从而起到带头作用，提升其它同等次或同类业态租户的承租意向，最终促进其他租户落实签约。 而此类主力品牌店铺，承租条件往往会较为苛刻，例如： 无固定租金，只有提成租金； 要求装修费补贴； 要求营运费补贴; 要求较长的租期； 要求较长时间的免租期；等等。 对于一些新开业的商场，租户可能会要求商场达到一定的出租率后才进行装修或共同开业或缴付租金。 按本项目目前的定位，一般主力品牌要求的装修补贴水平约为：每平方米RMB5,000至RMB20,000。但最终还是需要视乎品牌的要求。 THANK YOU！ * Page * Page * 购物中心商业定位 购物中心的类型 购物中心能划分为以下5种类型: 现代都市购物中心 地域型购物中心 社区型购物中心 邻里型购物中心 特色型购物中心 现代都市购物中心 现代都市购物中心有以下5种特征: 国际品牌型 市中心及黄金地段型 专为迎合中外人士及旅客型 综合型(包括办公楼,酒店及酒店公寓等) 车场及推广场地型 地域型购物中心 地域型购物中心有以下特征: 位於交通便利,在地域上是一個重要的購物熱點 輻射的客群可達250,000至1,000,000 購物中心一般會融入百貨公司,超市,娛樂,餐廳,銀行,不同快速消費品等 社区型购物中心 社区型购物中心有以下特性: 中型体量 辐射的客群可达50,000至150,000 购物中心一般会融入百货公司或超市,娱乐,餐厅,银行,不同快速消费品等 邻里型购物中心 邻里型购物中心有以下特性: 集中不同小店铺 辐射的客群少于50,000 主要业态为耐用性产品,银行和小型餐馆 特色型购