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上海东滩投资公司战略和组织管理体系咨询 Copyright?2002 By SINOTRUST Management Consulting 东滩公司商业房地产发展战略研究 目 录 商业房地产发展环境概述 全国宏观经济增长状况 1997~2001年全国GDP增长状况 （单位：亿元） 上海GDP增长状况分析 1998~2001年上海GDP增长状况（单位：亿元） 新土地政策将对土地供应总量、价格、房地产业竞争态势以及跨区域经营都带来重大变化 未来房地产市场突出的几个变化将表现在土地价格短期内的增长、利润率的下降和房地产企业数量的减少 短时期内土地价格的增长伴随土地出让政策的改变不可避免，部分地区可能出现增速过快的局面，中长期内，土地价格将会对短期的增速进行修正，但土地资源的短缺决定，价格不会低于现有水平 开发成本的增加、供需结构性矛盾、市场竞争的加剧和成本构成的逐渐透明可能导致利润的整体下滑，市场优胜劣汰的竞争法则决定房地产市场中将走向成熟，行业整体利润将逐渐趋于稳定合理 土地价格和出让方式市场化导致房地产行业和市场进入门槛提高，一批规模小、资质差的企业将被逐渐淘汰，行业内企业的整体质量将得到提高 有实力的房地产开发商将是新政策的最大受益者 土地政策将使现有房地产开发商将重新洗牌，改变目前竞争态势 加入WTO对中国土地市场的影响主要是规范政府的审批行为和公开、透明，规范 我国加入 WTO 在给房地产业带来三大机会的同时，也带来了四大威胁 加入WTO 后，中国将在过渡期内，逐渐取消进入房地产相关行业的市场壁垒 房地产开发业的产业特性可以总结为：周期性、关联性、地域性、政策性 周期性：我国房地产历经起步（1979-1991）、过热（1991-1993）和调整（1993-1997）后，1998年房地产业步入复苏阶段 从各阶段的波动幅度可以看出，房地产市场的成熟度日益加强，市场逐渐趋于理性发展。 1999年以来虽然进入复苏期，但发展进入2001年后有所调整。这实际上有利于整个行业的持续稳定发展。 房地产投资的增幅近年一直高于固定资产投资增幅，说明房地产对固定资产投资有较强的拉动作用，在国家“加大投资，拉动内需”的政策不变前提下，房地产投资还会有所增加。 全国房地产行业增长情况分析 我国房地产企业数量多，但普遍规模小，竞争能力弱，行业整合是必然趋势 企业的区域分布具有较高的集中性。全国一半以上的房地产开发商分布在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的 12 个省市中，西部地区不仅开发商数量少，而且企业规模也不大。 在房地产市场面临整合和规模化经营的发展时期,东滩公司要参与到房地产市场上进行竞争,要定位好进行商业房地产、相关的复合房地产经营的发展方向和规模，只有这样才能在产业整合和大规模淘汰时处于有利的竞争地位。 全国房地产行业集中度 从发展走向成熟，中国房地产业未来发展将形成以下五大趋势 规模化的产业联合，增强行业竞争 房地产企业规模的变化必然引起其经营模式的变化 随着行业竞争日益激烈，规模与联合才能重新构建企业的核心竞争力 房地产行业分析结论 1. 我国房地产业正处于成长期向成熟期过度的阶段。 2. 房地产业的产业特性为：周期性、关联性、政策性、地域性 3. 我国房地产企业数量多，普遍规模小而竞争能力弱，行业集中度低 4. 商业房地产的投资额近年来快速增长 5. 中国居民住宅市场容量巨大，发展前景看好。购买方分析表明，个人消费逐渐成为市场需求的主体，购房目的是为了改善住房条件 6. 中国房地产企业未来发展方向是规模化、品牌化 7. 现阶段我国房地产行业普遍负债较高，行业整体风险较大；部分地区商品住宅房供给出现结构性过剩，商品房空置率开始加大 上海房地产正成为上海的支柱产业 我国商业房地产开发面积增长状况 1997~2000年我国商业房地产开发面积增长率分别为32.55%、13.41%、38.03% 房地产业供给分析表明：办公楼的投资额总体上无明显增长，比例呈下降趋势；商业用房的投资额近年来保持20%左右的增长速度 顾客消费习惯的变化对商业形态的影响分析 购物中心的服务形态会越来越多元化，包含吃、喝、玩、乐等综合需求。它不仅要满足人们物质需要，而且还要满足人们日趋丰富的文化需要，它不仅要满足人们的生理需要，而且还要满足人们的精神需要，因此其功能将从购物中心演化到生活中心再演化到精神乐园。 我国零售商业市场特点：规模大、发展迅速，潜力大 1993年，我国社会消费品零售总额为1.2万亿元人民币，到2000年，这一指标增长为3.4万亿元，7年间增长了2.2万亿元，年均增长率达20.87％，扣除物价上涨因素，年均增长率为10.58％。 2001年，由于国家采取以扩大内需为主拉动经济增长的方针，国内消费品市场商品销售保持了较快增长速度