户型点评及规划完全讲解摘要.ppt

* 建议1 高价值物业（类低密度产品）位置 不建议：高价值的类低密度产品被小高层环绕在社区中间，部分高端客户会形成“被俯瞰”的购房抗性，物业私密性受到影响；且不利于形象展示。 高价值物业位置选择原则： 1、需要集中布置，保证相对独立的位置 2、需要临近景观资源，配合产品高价值实现 3、作为项目的形象标志，便于对外作展示 建议： 1）形成组团； 2）有一定的临街面展示形象 规划布局 示例 * 建议2 社区主题景观布置 社区主题景观的布局原则 1、尽可能的带动更多的住宅（包括低密度和小高层），实现局部物业的价值提升 2、强调景观的可展示性、可参与性，避免观景游线对低密度价值物业区的影响 建议： 1）景观呈现带状布置，尽量贯穿社区； 2）景观带作为低密度物业和小高层的自然分隔和过渡，都可借用又避免相互影响 景观节点 景观带 景观带 规划布局 示例 * 建议3 商业和公建位置 机场新区区域内已建成主干道，为城市中心到机场与抵达第五郡的主要道路，道路沿途分布城市级公共设施、区政府等，昭示性良好，商业价值最高。 公建位置选择原则： 1、作为社区形象的重要展示，必须符合优先展示、提前展示的原则——地块南侧道路为未来区域主干道，也是与第五郡项目直面竞争的主战场，公建应临街布置，并在位置上予以强调 2、必须充分考虑后期经营的灵活性和可能性——公建早期兼作销售中心，必须有很好的昭示性和通达性，项目不是低密度项目，不必强调过于隐密的位置和过长的展示路线；临街而建，还有利于后期安排对外经营项目，降低开发资金压力。 道路东侧为规划中的区域级商务与商业中心，区域核心形象展示区，但规划道路尚未形成，且商业核心区形成尚未启动，商业价值较高 临近已形成中低档次居住区，且道路尚未形成，商业价值一般 建议：1）商业临南侧干道布置； 2）商业、会所尽量与入口广场整体设计，结合设置； 3）会所置于变电站用地西侧，前期便于形成开阔的环境展示，后期可以消化资源不利地段。 规划布局 示例 * 案例--- 沈阳·长青项目 项目区位 沈阳浑南长青板块 主要技术指标 建设用地面积: 88/72万平米; 容积率: 2.3; 建筑面积: 160万平米 * 案例--- 沈阳·长青项目 * 案例--- 沈阳·长青项目 * 案例--- 沈阳·长青项目 * 案例--- 沈阳·长青项目 * 案例--- 沈阳·长青项目 * 案例--- 沈阳·长青项目 * 案例--- 沈阳·长青项目 * 兼顾销售与建设的合理分期 5、设计方案可以进行合理的分期吗？ 备忘录： “图纸”必须“一蹴而就”，多数开发却必须“分步”实施；分步意味着——工程上后期建设减少对前期住宅的影响；销售上保证每期在数、质、量上都能与销售目标相契合；整体上保证项目价值的延续和提升。设计师往往关注前者而忽略后者。 * 启动区的特殊要求 6、我们拿什么在市场亮相？ ? 备忘录： 是该“藏秀于内，耐人寻味”，还是要“光华尽现，一鸣惊人”，这完全是基于项目战略要求主动的营销路线设计。多数情况下， “碰头彩” 很重要，投射到规划方案上便是针对性的倾斜、序列化的引导和 “场所” 的营造。 * 案例--- 沈北大规模项目 技术指标 用地面积：746亩，约50万㎡ 容积率：不超过2 总建筑面积：不超过100万㎡ 建筑密度：不超过25% 公建比例无明确要求 限制条件 项目临203国道一侧，要求建设公建和高层建筑 无限高要求 无70-90政策要求 项目地块被规划路分割为不等大小的三块，分别为351.89亩、190.35亩、204.21亩。 净地取地成本55万元/亩，另市政配套费183元/平米。 2006-7-26 * 优势： 高层纵向排列，土地使用效率较高，容易实现较高的容积率； 有选择地将蒲河引入部分地块，充分利用了蒲河水资源，同时将优势资源最大限度赋予给高价值的联排产品。 劣势： 高层与多层过于混杂，将影响到一部分多层产品的销售； 地块南侧没有与古城新都雅苑形成明显的隔离。 方案一 示例 2006-7-26 * 方案二 优势： 规划形式感极强，对水资源利用极其充分，容易形成鲜明的营销概念； 南侧高层与古城新都雅苑形成明显的隔离； 南北组团分隔清楚，容易界定档次。 劣势： 高层排在地块最南部，土地利用效率较低； 水系体量较大，可能造成日后维护成本较高； 不利于分期开发，按照正常的开发顺序项目前期高层产品占比较大，且品质不高。 示例 2006-7-26 * 方案三 优势： 规划形式感很强，容易被客户认知； 小镇中心的概念很符合社区的定位，同时将社区的各项配套提炼升级； 规划弹性较大，为以后向南侧拓展开发提供了可能。 劣势：