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豪宅案例研究 2010 年 3 月 亿城“华府中国” 产品线 万城华府 建筑面积：19.70万平方米 容积率：1.05 绿化率：30% 产品：城市别墅（3层 Townhouse大地别墅和5－9层官邸） 户型： 290－500平米 采暖：小区集中供暖，地板采暖 制冷：分户式中央空调 二手均价：50000元/平米上下 物业费：4.3 - 5.8元/平方米/月 以稀缺地段+教育资源+低密度+产品力取胜 稀缺地段：位于海淀区中心，万柳居住区周边自然资源丰富，西面紧靠昆玉河，商业配套完善、毗邻27洞万柳高尔夫球场，教育资源丰富 教育资源：传统教育资源高地 产品力：万柳地区最后一个项目，唯一的别墅项目，容积率1.05，新古典主义风格，填补区域顶级住宅的项目空缺 万城华府客群研究 —— 年龄 万城华府业主30—40岁年龄段达到51%，足以证明此类客户处在事业蒸蒸日上家庭稳定阶段。 万城华府客群研究 —— 行业 16% 房地产类（建筑、建材及衍生行业） 13% 能源（煤矿、电业、其它能源） 12% 私营（餐饮、娱乐KTV、旅游等） 10% IT行业 8% 金融行业 万城华府客群研究 —— 交通工具 万城华府的业主每户都拥有私家车，以奥迪、别克、宝马、奔驰为主。 万城华府客群研究 —— 爱好 万城华府业主大部分都拥有共同的业余爱好，例如：可以陶冶情操的高尔夫、放松身心的出国旅游成为首选项目。 万城华府客群研究 —— 家庭结构 居住在万城华府的业主基本以三口之家居多。 万城华府客群研究 —— 子女情况 大部分业主拥有一个孩子 由于业主早期以事业为主，现以进入事业稳定阶段，其子女均以上小学居多。 业主孩子多以爱好琴类为主，比如：钢琴、小提琴等，由于年龄所致大部分孩子上小学，所以玩是孩子的天性。 万城华府客群研究 —— 购买目的 对于万城华府项目来说，地理位置的稀缺、齐全的周边配套、浓郁的人文环境、便利交通枢纽，促使购买者拥有强烈的居住目的。 从数据中可以看出为子女教育而到此居住人群占到38%。 万城华府客群研究 —— 置业因素 业主在选择购买万城华府的时候首当其出考虑的问题是教育配套、其次是地理位置、社区品质。 万城华府客群研究 —— 朋友权重（圈层因素） 在购买过程中受朋友影响占到55%，据此可以看出万城华府的客户寻求高品质生活形态的共性是一致的。 万城华府客群研究 —— 付款方式 万城华府有58%的业主采用一次性付款方式，表明购买万城华府的业住，资金实力比较雄厚。 万城华府客群典型特征 1、国际视野 海派经历深刻影响生活方式，毫不掩饰对西方生活方式的取用，以及接受并 借助全球化来实现种种事业的助推和变革，是行业的领军者，社会发展领头 羊。 2、骨子里东方 关注东方传统人文和思维习惯，如重视子女培养教育，喜好从非物质遗产中 获取自我约束和人生实践。 3、海淀情结 或生于斯，或长于斯，或受教于斯，或创业于斯，中国第一学府区情结挥之 不去。 4、资产价值 关注资产价值的三个方面：升值潜力、舒适度、功能性。 西山华府 —— 万城华府的姊妹篇 建筑面积：37.7万平方米，地上总建筑面积27.7万平方米 容积率：1.52 绿化率：30% 产品：城市别墅 户型：120 - 300平米 采暖：小区集中供暖，地板采暖 制冷：分户式中央空调 销售均价：40000元/平米起 物业费：3.8 - 4.2元/平方米/月 亿城品牌 + 教育地产 + 低密度 + 产品力取胜 亿城品牌：“华府中国”品牌深耕，京城著名的“城市别墅”品牌 教育地产：引入“人大附中”，业主子女享受优先录取入学权 低密度：容积率1.52，城市别墅价值彰显 产品力：赖特式建筑风格，内部园林景观层次，错落有致，树木繁茂，季节变换。内部空间通透明亮，合理分隔。 亿城华府客群典型特征 1.海淀情结 曾在海淀区域生活、求学、工作等，体现出对海淀区尤其是海淀西北区域 体现出强烈认同感，以及为享受海淀教育资源体现出的回归海淀 2.教育期待 因区域本身及项目本身的优质教育资源的吸引，子女接受优质教育成其置 业首选要素 3.升级居住 处于居住消费升级换代的刚性需求，对品质、服务、周边配套、升值预期等 有综合需求的中高端客群 4.华府情结 多年来亿城集团因开发万柳板块的万城华府等优质代表性项目，累积了许多 品牌忠诚客群，对华府品牌的品质、服务等高度认同的忠诚中高端客户 绿城御园 御园 御园 建筑面积：30.05万平方米 项目分期：共5期，总户数593套，1期67套，2期105套 容积率：0.68 户型：平层350 - 450平米，圆厅700平米左右 采暖：地板采暖 制冷：分户式中央空调（恒温恒湿） 销售均价：平层38000元/平米左右，圆厅70000元/平米左右 物业费：8元/平方米