大城市中国房地产的未来.doc

大城市：中国房地产的未来 中国经济与人口非但不是过于集中，反而不够集中 与人们的惯常认知不同，中国的经济产出和人口分布非但不是过度集中于大中城市，其集聚度反而不足。国际经验告诉我们，未来中国经济与人口仍将持续向大城市聚集。 中国经济集中度远不及国际水平 国际比较显示，中国经济活动的聚集度尚处低位。我们认为经济活动未来在中国将更加集中于少数明星城市或城市圈，GDP分布地图随之呈现更明确的尖峰点状分布。 中国经济活动聚集度低于同类国家：同属国土广阔、人口众多的国家，中国的 GDP在黑河—腾冲一线以东呈现出连片分布的状态，而以印度、美国和巴西为代表的同类国家都呈现明显的点状分布，说明我国经济活动的集中程度其实偏低。 中国经济活动聚集度甚至低于那些地少人多的“小”国家。如日本、菲律宾、英国、意大利（每平方公里人口数都在260以上，而中国人口密度只有142人/平方公里），由于土地资源相对稀缺，经济活动在国土上的分布相对国土广阔的国家来说应该更加分散。但是，我们看到，这些国家的经济活动在国土上的集中程度仍高于中国。? 人口分布也同样不够集中 根据联合国最新的统计分析，中国仅有11%人口生活在大城市（人口高于500万的城市），远低于同样地广人多的美国（21%），以及许多发展水平落后于中国的国家，例如马来西亚（22%）、巴西（19%）、墨西哥（17%）、泰国（13%）和菲律宾（13%）等。 城镇化率水平与大城市人口占比高度正相关。从图表 3 中可以看出，城镇化率越高的国家，在大城市中居住生活的人口比例越高。我们判断伴随中国城镇化率的不断提升，将有大量的新进移民导入大城市。 中国城镇化率目前可能仅有 45%，这意味着人口进一步向大城市聚集的空间。中国经历过一轮大规模撤乡建镇的过程，地方政府出于招商、基建项目上马等需求，将符合条件（非农业人口大于 2,000 人）的乡村大量并为城镇。这部分镇区人口在行政区划上实现了“就地城镇化”，然而这其中相当数量居民的生活方式和生活质量并未发生根本改变，城镇化率因此被高估。根据《2012 年中国建制镇统计年鉴》，中国镇区人口有 2.47 亿，若假设其中 50%并未实现真正意义的城镇化，那么中国实际城镇化水平只有 45%，而非官方统计的 55%。 进一步聚焦到各国首位城市，从其经济总量、人口占比来看，中国也处在低位。中国最大的城市上海在全国的 GDP和人口占比均在国际对比中处于低位，侧面说明中国大城市的经济、人口集中度未来应该提升。 城市生长的三阶段模型——面积扩大与人口增长的动态关系 以上的结论告诉我们大城市人口聚集度仍将提升，随之而来的问题是城市空间能否容纳新进人口？是否意味着人口密度也不断提升？ 与“越繁荣的城市人口密度越高”这一普遍观念相左，我们发现越是发达的城市，其实人口密度越低。而且在两百年的历史进程中，全球主要大城市人口密度的总趋势也是不断下降的。但在此总趋势之下，建成区面积扩大速度和人口增长速度在不同阶段会交替领先，导致人口密度呈现波折下降。 我们认为过去十年是中国城市面积扩张速度快于人口增速的阶段，而未来十年将是人口增速超过面积扩张的阶段。当然，在这之后还将经历新一轮的建成区面积扩张，从而带动人口密度下行至目前主要发达国家的水平。 越是发达国家的大城市，人口密度越低 2015年世界城市统计数据显示，印度大城市的人口密度高于中国，而中国又高于日本和美国。由此可以看出，大城市人口密度的决定性因素是国家的发展程度：越是发达国家，由于交通等基础设施的完善，城市的物理半径显著高于发展程度落后的国家，造成“越发达，人口密度越低”的状况。尤其值得注意的是，日本全境人口密度（349人/平方公里）远高于中国（148 人/平方公里），其大城市人口密度却比中国要低，这有力地说明了大城市人口密度的决定性因素并不是全境人口密度，而是国家的发展程度。 城市生长模型——人口密度分三阶段波折下降 　　按照城市生长模型，大城市的生长历程会经历人口密度的三个上涨阶段和三个下降阶段： 　　 ①段上涨：城市发展开始起步，人口聚集。 　　A段下降：城市边缘外扩，主城区范围扩张。 　　②段上涨：扩大的、更高能级的城市形成聚集效应，吸引更多人口。 　　 B段下降：交通技术的发展使城市外围兴起许多聚集区，面积急剧扩张。 　　③段上涨：脉冲式的城市建设暂缓，而人口持续流入。 　　 C段下降：主城区与外围聚集区之间的建设密度逐渐增加，人口密度缓慢下降。 　　值得一提的是，第②和第③阶段的人口密度上升并不是必然发生的。由于城市面积本身就在不停生长，只有在面积增长放缓阶段，人口流入恰好占据上风，才会出现人口密度的上升。如伦敦、巴黎这类城市，人口流入本就较平缓，便会出现人口密度的单边下降。 　　近两百年的国际大城市生长可分为三个组