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商品房评估案例
房地产评估案例2.3
商品房评估案例
案例
一、待估物业为位于上海浦东新区的楼盘LY广场的一套商品房4号楼1201室。
二、选取比较对象
A：2号楼701室；
B：2号楼802室；
C：邻近相似楼盘浦东HQ花园5号楼601室
交易实例情况表
交易实例
比较项目 A B C 待估物业 坐落 浦东新区FD路300号 浦东新区FD路300号 浦东新区JX路300号 浦东新区FD路300号 内/中/外环 内环以内 内环以内 内环以内 内环以内 价格（元/每平方米） 10500 10000 9500 交易日期 2005年6月 2005年9月 2005年11月 2005年11月 面积 114 114 120 114
三、进行个别因素修正
个别因素修正表
交易实例
个别因素 A B C 交通便捷度 10 10 10 自然环境 10 10 10 噪音及各种干扰 8 8 8 物业管理 10 10 9 社区环境 10 10 9 楼层 8 8 7 房型布局 10 10 10 房屋朝向 10 7 10 房龄 10 10 9 装修情况 10 10 8
交易实例A个别因素修正系数 =
交易实例B个别因素修正系数 =
交易实例C个别因素修正系数 =
四、进行交易时间修正
由于受到国家对房地产市场调控的影响，6月份上海楼市陷入低谷，许多人持币观望，房地产市场有价无市，交易量萎缩。9月份上海楼市进入了传统意义上的“金九银十”期，房屋的交易量开始缓慢回升，楼市出现复苏迹象。此外，上海市秋季房屋展销会的成功举办，对于活跃市场也起到了不小的作用。根据对上海市房地产市场的调查，进入九月份，房屋均价比六月份上涨了2%，9月以来，房屋均价平均每个月上涨1%。
交易实例A交易时间修正系数 =
交易实例B交易时间修正系数 =
交易实例C交易时间修正系数 =
五、计算待估物业的初步价格
A = 10500 = 11375（元/每平方米）
B = 10000 = 10968（元/每平方米）
C = 9500 = 10556（元/每平方米）
六、采用算术平均法求的待估物业的评估值
待估物业单价 =（11375+10968+10556）÷3
= 10966（元/每平方米）
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