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工作背景综述 近年来，物业领域矛盾纠纷呈现高发态势，尤其是业主自治领域出现的问题特别值得关注。今年5月1日起实施的《江苏省物业管理条例》中，创设了业主代表大会制度和业主小组制度，为下一步破解业主自治活动这一长期难题，为广大业主们更好地开展自治管理提供了基本原则和主要方向。在今年全市物业管理工作大会上，市政府确定2013年全市物业管理工作主题为“市场主体规范年”，业主自治活动的引导与规范，被放到了与加强物业企业监管的同样重要位置，成为当前行业规范发展的重要议程。 1994年，国家建设部颁发《城市新建住宅小区管理办法》，确定了业主选举产生“物业管理委员会”制度 1991年，深圳诞生了首个“业主委员会” 2003年，国务院颁布《物业管理条例》，提出“业主大会”概念，并明确业主委员会是执行业主大会决议的执行机构 2007年，《中华人民共和国物权物》颁布，提出“建筑物区分所有权”和“业主共同决定”，并明确“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。 2007年，《物业管理条例》修订，取消了“业主委员会是业主大会执行机构”的表述。 2003年，原南京市房产局印发《南京市业主大会导则》 2009年，原南京市房产局印发《南京市业主大会和业主委员会指导规则》 2012年，《江苏省物业管理条例》修订颁布，提出业主代表大会、业主小组和管委会制度 2012年，南京市住建委将《南京市业主大会和业主委员会指导规则》修订工作正式提上议事日程 《业主大会和业主委员会指导规则》2013 去年底，市住建委启动了业主自治活动文件的修订工作，联合南京理工大学成立了专项课题组，根据上位法精神，针对当前业主自治活动的实际困难，开展了一系列调研论证工作，目前已完成《南京市业主大会业主委员会指导规则》的起草工作，并已向社会公开征集意见。 相比于2009年出台的导则，本次修订为“颠覆性” 修订过程中，共召开研讨会26次，大范围征求意见会6次，外地专家讨论会1次。 导则成文后共修改14稿。 公开向社会征求意见共收到63条。 历时13个月。 第一章 总则 7条 第二章 业主大会的设立 15条 第三章 业主代表的产生与职责 6条 第四章 业主大会的日常活动 7条 第五章 业主委员会活动 14条 第六章 业主监督与行政指导 5条 第七章 附则 2条 全文9322字（导则第一稿14326字） 此次修订《南京市业主大会和业主委员会指导规则》的重点 业主自治组织成立困难 问题一，业主自治组织的运作能力弱，业委会缺乏专业性支撑且大多兼职，工作开展难度大。 对策 业主主导，政府指导（6），专家辅导（7），专职倡导（41） 问题二，业主大会产生决议的“门槛”过高，“一户一票”制度在大体量住宅小区难以切实有效运转。 对策 楼栋设小组（23），小组选代表（23），代表开大会(24)，大会做决定(31)！ 问题三，业主自治活动缺乏有效监督，“不规范”业委会难约束，业主自治活动极易中断，持续性差。 对策 建立更迭机制(28)，完善内部监督(49) 建立指导机制(48)，加强行政监督(53) 框架 业主自治相关法规沿革 业主自治相关法规沿革（本地） 业主自治的法律依据----建筑物区分所有权 《中华人民共和国物权法》第六章 建筑物区分所有权 第七十条　 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 建筑物区分所有权：专有权、共有权、共同管理权 行使共同管理权 《中华人民共和国物权法》 第七十六条　下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则 （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员 （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 （六）改建、重建建筑物及其附属设施 （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主如何形成共同决定？ 《中华人民共和国物权法》 第七十五条　业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。 第七十八条　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 我们应时刻牢记的原则 《中华人民共和国物权法》 第五条　物权的种类和内容，由法律规