南通奥特莱斯购物广场策划报告.docxVIP

南通奥特莱斯购物广场策划报告一、项目概况1、项目所在地概况在中国的版图上，处于沿海经济带与长江经济带T型结构交汇点和长江三角洲洲头的城市只有两个，一个是国际大都市的上海，另一个就是与其一衣带水、处于长江北岸的南通。南通“据江海之会、扼南北之喉”，隔江与中国经济最发达的上海及苏南地区相依，被誉为“北上海”；北接广袤的苏北大平原，通过铁路与欧亚大陆桥相连；从长江口出海可通达中国沿海和世界各港；溯江而上，可通苏、皖、赣、鄂、湘、川六省及云、贵、陕、豫等地。苏通长江公路大桥建成以后，将使南通进入上海一小时经济圈。南通面临海外和内陆两大经济辐射扇面，与上海有着相似的地理区位优势。素有“江海明珠”、“扬子第一窗口”之美誉。南通现辖如皋、通州、海门、启东、海安、如东6县（市），全市总面积8001平方公里，人口800万。截至2006年底，实现国民生产总值1758.34亿元，人均国民生产总值22997.42元。作为长三角北翼的重要中心城市，南通具有良好的经济基础、优越的区位条件、丰厚的文化底蕴和广阔的发展前景，沃尔玛、家乐福、麦德龙、大润发、易初莲花、苏宁、国美、五星等商业巨头纷纷把视线投向南通。?南通市经济发展较快，2006年统计数据表明，南通GDP增长率为江苏第一的水平：序号城市GDP（亿元）增长率人均GDP（元）GDP排名增长率排名1苏州4820.315.5%79406.92122无锡333015.1%56949.15253南京277415.1%45276.68354南通1758.3415.7%22997.42415常州156015.2%44699.14546徐州140015.0%15812.43667盐城1174.315.1%14711.78758扬州110015.0%2425.10869镇江1025.315.2%39552.249410泰州1002.515.1%21669.9810511淮安65114.9%14332.0611712连云港52715.1%13369.1012513宿迁45515.3%8155.34133同表可见，南通市06年GDP总量仅次于苏州、无锡、南京，排名江苏省第四。在这样一个国民经济发展迅速、百姓人均可支配收入高速递增的城市，追求更高的生活品质，是人们必然的选择。但由于人口基数大，南通市人均GDP在江苏省排名第六，也表明大多数南通市民在眼界开阔、荷包渐鼓的同时，其所追求的理想生活，与实际消费能力还有一定差距。南通奥特莱斯购物广场位于城市北部的港闸区，地处城市主干道濠西路与外环北路交叉口，西临兴建中的江苏家居业“航母”华都商业广场，南邻连片的大型建材市场，北望苏中铁路枢纽站南通火车站，东向8万平米大型金属机电市场，一路之隔即为7.6万平米的南通商贸城。是南通市推进北翼新城建设的中心地带，周边正在连片开发大型住宅区；宁通、宁启高速公路入口近在咫尺。?2、项目概况南通奥特莱斯购物广场占地245亩，总建筑规模为28万平方米，是南通市重点商业项目。项目拟分三期滚动开发，一期项目占地48.59亩，总建筑面积73674万平方米，由7幢街区商业建筑、两幢高层公寓式写字楼、一座下沉式广场及地面地下停车场所组成。项目主要经济指标：用地面积32414㎡净用地面积30719㎡总建筑面积64832㎡其 中地上总建筑面积51859㎡其中商业建筑面积35961㎡办公建筑面积15898㎡地下建筑面积12973㎡其中人防建筑面积4785㎡非人防建筑面积8188㎡容积率1.6建筑占地面积10372㎡建筑密度32%绿化率25%机动车总停车位260辆?3、经济环境分析1、从市区主干道人民路以北至港闸区范围内，目前还没有一个特色鲜明、规模适度、商品丰富的大型商业设施；还没形成像样的、有影响的商业氛围，商业竞争还不太激烈，但随着环境的改善，众多投资商，众多商家已看到了发展趋势，因此，南通奥特莱斯购物广场应加快进度，及早确定主力业态，抢先形成规模优势。面对周边急剧膨胀的消费需求，南通奥特莱斯购物广场可以有效填补商业空白，迅速占领市场高点。2、南通市最繁华、最有代表性的南大街，以文峰大世界为龙头。市场竞争趋于白热化。中档、中低档商品供应饱和；高档商品缺乏发展空间。其中比较典型的商业企业特点为：文峰大世界：规模大、品类全、口碑好、营销能力强。（大而全）金鹰国际：档次高、装修精致、管理细腻、拥有众多独享品牌。（小而精）八仙城：街区式商业、面向中低消费群体、群众喜闻乐见。（定位准确、差异经营）3、随着城市发展，老旧城区交通、环境等问题日益突显，阻碍了这一商圈的发展，许多中高端消费向上海、苏州流失；同时，新的商业网点呈现分散布局、特色经营的特点，但基本处于被动、自发阶段，尚不能组成新的大规模商业带，无法阻挡消费流失的趋势。4、商品档次将整体提升。随着国内外知名商业巨